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Der Mieter beruft sich bei einer Eigenbedarfskündigung auf die Verletzung der Anbietpflicht, was nun?

Der Mieter kann sich bei einer Eigenbedarfskündigung nicht auf eine Verletzung der Anbietpflicht berufen, wenn er die vom Vermieter nicht angebotene Ersatzwohnung ohnehin nicht angemietet hätte.

Die Vermieter kündigten dem Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus wegen Eigenbedarfs für ihren Sohn. Die gekündigte Wohnung war etwa 55 m². Im Kündigungsschreiben hatten die Vermieter dem Mieter bereits eine im Hause befindliche 75 m² große Wohnung zu einer über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete angeboten. Die angebotene Wohnung lehnte der Mieter ab. Ihm war die Miete zu teuer. Das Amtsgericht Berlin Mitte gab dem Vermieter recht und verurteilte den Mieter zur Räumung und Herausgabe. Hiergegen wendete sich der Mieter mit seiner Berufung vor dem Landgericht Berlin. Er vertrat vornehmlich die Auffassung, eine ebenfalls im Hausobjekt freigewordene Wohnung hätte ihm vermieterseits angeboten werden müssen.

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 1.12.2016 – 67 S 323/16) gab den Vermietern recht und wies die Berufung ab. Ein Verstoß gegen die Anbietpflicht des Vermieters sah das Landgericht Berlin nicht als gegeben an. Es hielt zunächst fest, dass dem Mieter bereits im Kündigungsschreiben eine Alternativwohnung angeboten wurde. Da von den Vermietern der Tatbestand des Mietwuchers nicht erfüllt und auch nicht gegen ein Verbotsgesetz verstoßen wurde, steht dem auch die Tatsache, dass die Wohnung zu einer über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete angeboten wurde, nicht entgegen. Auch kann sich der Mieter nicht darauf berufen, dass die Vermieter ihm die kurz zuvor gekündigte weitere Wohnung im Haus nicht angeboten haben. Denn eine Anbietpflicht besteht zumindest dann nicht, wenn eine Vergleichbarkeit der Wohnung mit der gekündigten Wohnung von vornherein ausscheidet.

Diesen vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall stellte das Landgericht Berlin mit dem hier zu entscheidenden Fall, in dem der Mieter die Wohnung im Falle der Anbietung ohnehin nicht anmieten würde, gleich. Begründend führte das Landgericht Berlin aus, dass sich das Berufen des Mieters auf eine Verletzung der Anbietpflicht in einem solchen Fall mangels schutzwürdigen Eigeninteresses als treuwidrig darstellen würde. Denn die Rechtsausübung ist rechtsmissbräuchlich, wenn sie beachtliche Interessen eines anderen verletzt, ihr aber kein schutzwürdiges Eigeninteresse zugrunde liegt. Wenn den Vermietern also die Nutzung der in ihrem Eigentum stehenden streitgegenständlichen Wohnung zur Deckung des Wohnbedarfs ihres Sohnes dauerhaft verwehrt wäre, nur weil sie dem Mieter eine weitere Wohnung nicht angeboten hätten, die dieser ohnehin nicht angemietet hätte, ist das Berufen auf einen Verstoß der Anbietpflicht rechtsmissbräuchlich.

Die Entscheidung des Landgerichts Berlin ist konsequent. Ungeachtet dessen ist nochmals auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14.12.2016 hinzuweisen. Mit dieser Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung zu den Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die weiterhin bejahte Anbietpflicht aufgegeben und entschieden, dass ein Verstoß gegen die Anbietpflicht eine ursprünglich wirksame Eigenbedarfskündigung nicht nachträglich unwirksam werden lässt. Allerdings hatte der Bundesgerichtshof mit gleicher Entscheidung auch festgestellt, dass ein Verstoß gegen die Anbietpflicht Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen kann. Dem Vermieter ist insoweit ein sorgfältiger Umgang mit der Frage der Anbietung von Alternativwohnungen anzuraten.