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Kein Schadenersatz aufgrund unwirksamer Mietenbegrenzungsverordnung

Die Klägerin macht Schadensersatzansprüche aus abgetretenem Recht wegen unwirksamer Mietenbegrenzungsverordnung gegen das Land Hessen geltend. Die ursprünglichen Rechtsinhaber mieteten im Jahr 2017 in Frankfurt am Main in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Wohnung.

Gestützt auf die Mietenbegrenzungsverordnung nahm die Klägerin aus von den Mietern abgetretenem Recht deren Vermieterin in einem Vorprozess auf Rückzahlung überhöhter Miete in Anspruch. Da die Mietenbegrenzungsverordnung unwirksam ist, wurde diese Klage im Vorprozess abgewiesen.

Im vorliegenden Verfahren macht die Klägerin gegen das Land Hessen als Schaden der Mieter geltend, dass den Mietern bei Wirksamkeit der Mietenbegrenzungsverordnung ein Rückzahlungsanspruch gegen die Vermieterin für die im August 2017 gezahlte Miete zugestanden hätte. Sie ist der Auffassung, dass mit dem Erlass der fehlerhaften Verordnung das Land Hessen eine ihr gegenüber den Mietern obliegende Amtspflicht verletzt hat.

Sowohl das erstinstanzliche Gericht als auch das Berufungsgericht haben der Klage keinen Erfolg beschieden.

Auch vor dem Bundesgerichtshof hatte das Begehren der Klägerin keinen Erfolg. Mit Urteil vom 28.1.2021 – III ZR 25/20 – hat der Bundesgerichtshof die Revision der Klägerin gegen das Berufungsurteil zurückgewiesen.

Der sogenannte Amtshaftungsanspruch setzt voraus, dass ein Amtsträger eine ihm gegenüber einem „Dritten“ obliegende Amtspflicht verletzt hat. Gesetze und Verordnungen enthalten hingegen regelmäßig generelle und abstrakte Regeln. Der Gesetzgeber nimmt in der Regel ausschließlich Aufgaben gegenüber der Allgemeinheit war. Nur in Ausnahmefällen z.B. bei den sogenannten Maßnahme- oder Einzelfallgesetzen können Belange bestimmter einzelner Personen unmittelbar berührt werden, sodass sie als „Dritte“ angesehen werden können. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs stellt die hessische Mietenbegrenzungsverordnung jedoch kein Maßnahme- oder Einzelfallgesetz dar. Auch eine erhebliche Ausdehnung der Staatshaftung für legislatives Unrecht kommt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs jedenfalls nicht für die richterliche Rechtsfortbildung in Betracht. Letztlich sieht der Bundesgerichtshof auch keine Haftungsgrundlage wegen enttäuschten Vertrauens der Mieter in die Wirksamkeit der hessischen Mietenbegrenzungsverordnung.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs war eigentlich vorhersehbar. Sie ist stringent und auch im Ergebnis zu begrüßen.