Mit Erfolg! Das Landgericht Dresden (Urteil vom 21.12.2016 – 4 S 304/16) gab der Vermieterin zwar insoweit recht, als in der Erstattung der Strafanzeigen ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 BGB zu sehen und grundsätzlich auch keine Abmahnung in einem solchen Fall erforderlich sei, wenn die Kündigung sofort nach der berechtigten Strafanzeige erfolgt. Vorliegend hatte die Vermieterin aber nicht sofort im Sinne des § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB gekündigt. Vielmehr mahnte die Vermieterin den Mieter erst mehr als fünf Monate nach der letzten Strafanzeige ab und hatte ihn zur Unterlassung ungerechtfertigter Strafanzeigen und zur Rücknahme der bereits erstatteten Strafanzeigen aufgefordert. Aus Mietersicht konnte das Verhalten der Vermieterin nur so verstanden werden, dass die Vermieterin im bisherigen Verhalten noch keinen Kündigungsgrund sah, sondern eine Kündigung erst aussprechen würde, wenn weitere unberechtigte Strafanzeigen mieterseits erfolgen würden.

Das Landgericht vertrat insoweit die Auffassung, dass die erst mehr als fünf Monate nach der letzten unberechtigten Strafanzeige ausgesprochene fristlose Kündigung vom 22.7.2015 nicht mehr rechtzeitig war. Auch die ordentliche Kündigung vom 13.11.2015 ist nach Auffassung des Landgerichts unwirksam. Zwar bedürfe eine Kündigung keiner Abmahnung, jedoch komme einer vorherigen Abmahnung Bedeutung für die Frage zu, ob der Mieter eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung begangen hat. Nach Ansicht des Landgerichts müsse sich die Vermieterin an ihrer Abmahnung festhalten lassen, da sie eine Kündigung von einem weiteren Verstoß abhängig gemacht habe. Die rügelose Hinnahme einer Vertragsverletzung über einen längeren Zeitraum stelle regelmäßig einen Umstand dar, der die Erheblichkeit einer Vertragsverletzung ausschließt.

Die Entscheidung zeigt, dass der Vermieter gut beraten ist, bei einem zur Kündigung berechtigenden Verhalten des Mieters, sofort das Mietverhältnis zu kündigen und sich nicht „totzumahnen“.

Der Beitrag Ist eine Kündigung nach einer Strafanzeige des Mieters möglich? erschien zuerst auf Rechtsanwalt & Fachanwalt - Jörg Putzar.

Die Klage blieb in der ersten und zweiten Instanz erfolglos. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 5.10.2016 – VIII ZR 222/15) gab den Mietern auch in der Revisionsinstanz recht. Der Bundesgerichtshof machte deutlich, dass die auf die verspäteten Mietzahlungen gestützten Kündigungen bereits deshalb unwirksam sind, weil die Miete jeweils pünktlich gezahlt wurde. Entscheidend dafür ist, dass die Mieter die Leistungshandlung (Überweisungsauftrag) jeweils bis zum dritten Werktag eines jeden Monats vorgenommen haben.

Auf einen späteren Eingang der Miete auf dem Konto der Vermieterin kommt es nicht an. Auch die Regelung im Mietvertrag, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang der Miete beim Vermieter ankommt, ändert daran nichts. Denn diese Formularklausel ist unwirksam, weil sie abweichend vom Gesetzestext dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch Zahlungsdienstleister verursacht worden sind. Bereits dem Wortlaut des Gesetzestextes lässt sich nicht zwingend entnehmen, dass eine im Überweisungsverkehr gezahlte Miete bereits am dritten Werktag des Monats auf dem Mietkonto eingegangen sein muss. Zudem gehört die Gutschrift auf dem Empfängerkonto nicht mehr zur Leistungshandlung des Mieters.

Der lange verbreiteten Auffassung, es käme auf den Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters an, hat der Bundesgerichtshof nunmehr eine Absage erteilt. Vermieter müssen zukünftig noch sorgfältiger die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges prüfen.

Der Beitrag Mietzahlungen: Worauf Sie als Vermieter achten sollten erschien zuerst auf Rechtsanwalt & Fachanwalt - Jörg Putzar.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 14.12.2016 – VIII 232/15) bleibt bei seiner Rechtsauffassung, wonach eine teilrechtsfähige BGB-Gesellschaft wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen kündigen kann. Er wendet dabei den Eigenbedarfskündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Zif. 2 BGB nicht direkt, sondern analog an. Die Kündigung durch eine GbR sei vergleichbar mit der einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft und diese dürften unstreitig für ihre Mitglieder wegen Eigenbedarfs kündigen.

Zwar hat der Bundesgerichtshof einige seiner Argumente aus den früheren Entscheidungen ausdrücklich zurückgenommen. Ungeachtet dessen dürfte nunmehr feststehen, dass eine teilrechtsfähige BGB-Gesellschaft wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen kündigen darf. Mögliche Missbrauchsfälle könnten immer noch mit dem Grundsatz von Treu und Glauben angegriffen werden.

Der Beitrag Eigenbedarfskündigung für Gesellschafter-Angehörige erschien zuerst auf Rechtsanwalt & Fachanwalt - Jörg Putzar.