Das Amtsgericht München (Urteil vom 24.6.2022 – 461 C 19994/21) gab dem Vermieter recht. Ja, „Hoffentlich trifft Sie der Blitz, Frau H!“ und die Bezeichnung der Hausverwaltung als „grenzdebil“ überschreiten die Grenze des Zumutbaren und rechtfertigt die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung. Ein Augenblicksversagen durch Spontanäußerung, wodurch die Beleidigung abgemildert werden würde, kann mit Blick auf den mehrseitigen Brief nicht angenommen werden. Die Kündigung ist wirksam. Der Mieter hat dem Vermieter auch die Anwaltskosten für die Kündigung zu erstatten.

Fazit:

Nicht jeder deftige Ausspruch in einem Mieterschreiben rechtfertigt zwar eine fristlose Kündigung. Vieles ist von der grundrechtlich geschützten Meinungsfreiheit gedeckt. So etwa die Wendung „Wollen Sie mich eigentlich verarschen?“. Indem der Mieter der Hausverwaltung aber den Tod wünscht, hat er die Schwelle zur unzulässigen Schmähkritik überschritten. In derartigen Fällen ist die Kündigung sogar ohne vorherige Abmahnung möglich. Das Landgericht München hat dies explizit für „fette Kaugummidrecksau“ entschieden. Das Amtsgericht München hat die Kündigung für „promovierter Arsch“, „Schwein“ und „Arschloch“ für zulässig erachtet.

Die Entscheidung ist zu begrüßen. Das Gericht stärkt die Rechte der Vertragsparteien und wirkt auch einem Verfall der Umgangsformen entgegen.

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Mit Beschluss vom 25.10.2022 – VIII ZB 58/21 – klärte der Bundesgerichtshof diesen Grundsatzstreit. Die Behauptung drohender Obdachlosigkeit reicht nicht aus. Die vorzeitige Räumungsklage ist zulässig. Der Bundesgerichtshof meint, der Mieter habe eindeutig zu erkennen gegeben, dass er gegenwärtig und bei unverändert bleibender Situation auch im Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages nicht zu einem Auszug bereit sei. Ein ernstliches Bestreiten des Kündigungsgrundes durch den Mieter sei nicht erforderlich. Das für die vorzeitige Räumungsklage erforderliche „Sich-Entziehen“ sei bereits dann zu befürchten, wenn der Mieter deutlich gemacht habe, wegen mangelndem Ersatzwohnraums auch nach Beendigung des Mietvertrages in der Wohnung zu verbleiben.

Fazit:

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Sie gibt dem Vermieter für eine vorzeitige Räumungsklage entsprechende Rechtssicherheit.

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Das Oberlandesgericht Brandenburg (OLG Brandenburg, Urteil vom 29.3.2022 – 3 U 79/21) sieht in der Vereinbarung ein Mietverhältnis und nimmt Bezug auf die Entscheidung des BGH vom 20.9.2017 zu diesem Thema, wonach es stets auf den Rechtscharakter der Überlassung ankommt. Denkbar wäre ein Mietvertrag, eine Leihe, eine sonstige Vereinbarung oder ein reines Gefälligkeitsverhältnis. Das OLG bringt deutlich zum Ausdruck, dass die subjektive Bewertung der Parteien nicht entscheidend sei. Vielmehr sei auf die objektive rechtliche Bewertung der Vereinbarung abzustellen.

Deshalb könne auch ein Mietverhältnis vorliegen, obwohl die Parteien selbst dies nicht so bewerten. Entscheidend für die Abgrenzung Leihe / Miete sei, ob der Gebrauchsüberlassung eine zumindest geldwerte Gegenleistung gegenübersteht, die nicht unbedingt monatlich zu erbringen ist – eine Einmalleistung genügt durchaus. Die Gegenleistung sah das OLG nicht nur in der Übernahme der Darlehensraten, sondern auch in der Vereinbarung, sich hälftig an den Instandsetzungs- und Betriebskosten der gesamten Immobilie zu beteiligen. Entscheidend war für das OLG letztlich die vereinbarte Übernahme der anteiligen Kosten der gesamten Immobilie. 

Fazit:

Die Entscheidung zeigt, wie problematisch sich oftmals nicht schriftlich getroffene Vereinbarungen im Verhältnis Eltern-Kinder auswirken können. Auch wenn es noch so lästig ist und unnötig erscheint, schriftliche Vereinbarungen können bei zukünftigen Auseinandersetzungen helfen, diese nicht eskalieren zu lassen.

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Nachdem das Amtsgericht die Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen fristgemäßen Kündigung stattgab, wies das Landgericht die Klage ab. Hiergegen wendete sich der Vermieter mit seiner Revision.

Die Revision hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20) stellte fest, dass die Schonfristzahlung keine Auswirkung auf die hilfsweise ordentliche fristgemäße Kündigung hat. Die Zahlung betrifft ausschließlich die fristlose Kündigung. Dies habe der Gesetzgeber so beabsichtigt.

Anmerkung:
Im Koalitionsvertrag finden sich Anknüpfungspunkte, die auf eine baldige Änderung deuten. Es bleibt abzuwarten, ob die derzeitige Bundesregierung tatsächlich Änderungen vornimmt.

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Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.1.2022 – XII ZR 8/21) stellte fest:

Im Fall einer Geschäftsschließung könne aufgrund hoheitlicher Maßnahmen grundsätzlich ein Anspruch auf Reduzierung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage bestehen. Eine Anpassung der Miete hänge dann davon ab, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag zumutbar sei. Dies erfordere eine umfassende Abwägung, in die auch finanzielle Vorteile des Mieters z.B. gewährte Leistungen aus einer Betriebsversicherung und staatliche Unterstützungsleistungen einzubeziehen seien. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters sei nicht erforderlich.

Nach der Zurückweisung des Verfahrens hat das Oberlandesgericht die wirtschaftlichen Auswirkungen der Geschäftsschließung für die Mieterin zu prüfen und festzustellen, ob die erlittenen Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Vertragsanpassung erfordern.

Fazit:

Allein aufgrund staatlich angeordneter coronabedingter Geschäftsschließung reduziert sich die vereinbarte Miete nicht. Vielmehr muss der Gewerbemieter durch diese Maßnahme erhebliche Nachteile erlitten haben, die nicht durch Leistungen einer Versicherung oder staatliche Maßnahmen ausgeglichen wurden. Zudem muss in der Gesamtbetrachtung ein Festhalten an der unveränderten Miete unzumutbar sein.

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Die Bundeskanzlerin hat mit den Ministerpräsidenten am 13.12.2020 die gesetzliche Vermutung beschlossen, dass erhebliche Beschränkungen infolge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen kann. Diese Vermutung wurde sodann in Artikel 240 § 7 EGBGB geregelt und gilt bis zum 30.9.2022.

Nunmehr liegen die ersten Entscheidungen einiger Oberlandesgerichte vor. Das Oberlandesgericht Karlsruhe (Urteil vom 24.2.2021 – 7 U 109/20) und das Oberlandesgericht München (Beschluss vom 17.2.2021 – 32 U 6358/20) haben entschieden, dass die Corona-bedingten Schließungen nicht zu einem Mangel der Mietsache geführt haben und auch kein Fall der Unmöglichkeit vorlag. Beide Gerichte vertreten aber die Ansicht, dass unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage grundsätzlich Mietreduzierungen in Betracht kämen.

Entsprechend dem Oberlandesgerichts Karlsruhe setzt eine Reduzierung der Miete voraus, dass der Mieter durch die vollständige Mietzahlung in seiner wirtschaftlichen Existenz vernichtet werden würde oder zumindest sein wirtschaftliches Fortkommen schwerwiegend beeinträchtigt würde. Zudem müsste die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung in Form einer Mietreduzierung erlauben.

Auch das Oberlandesgericht München stellte darauf ab, dass eine Anpassung des Mietvertrages in Form der Mietreduzierung oder Stundung der Miete nur in Ausnahmefällen möglich sei. Es seien bei der Prüfung der Zumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Das Oberlandesgericht Dresden (Urteil vom 24.2.2021 – 5 U 1782/20) vertritt die Auffassung, dass es auf das Vorliegen eines Mangels am Mietobjekt nicht ankomme. Zudem wird vom Oberlandesgericht Dresden vertreten, dass die Vorschriften der Unmöglichkeit keine Anwendung fänden.

Allerdings sieht das Oberlandesgericht Dresden in der Corona-Pandemie und der damit einhergehenden staatlichen Schließungsanordnungen eine Störung der Geschäftsgrundlage, die eine Anpassung des Vertrages in Form einer 50-prozentigen Reduzierung der Kaltmiete rechtfertige. Begründend wird ausgeführt, dass keine der Vertragsparteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder die Störung vorhergesehen habe. Aufgrund dessen sei es angemessen, die Lasten hälftig auf die Parteien zu verteilen.

Obwohl sich die Interessen der Parteien gegenläufig darstellen zu scheinen, darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass beide Parteien an einer langfristigen Geschäftsbeziehung interessiert sein müssten. Aufgrund dessen sind die Vertragsparteien gefordert, konstruktive und ausgewogene Lösungen zu finden. Dabei darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass auch der Vermieter aufgrund (teilweiser) ausbleibender Miete in existenzbedrohende Situationengelangen kann – nämlich dann, wenn er dadurch seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann. Andererseits liegt die „Not“ der Mieter auf der Hand. Ein gemeinsames Durchstehen der Krise kann auch zu einer Vertiefung der Geschäftsbeziehung führen. Unter diesem Gesichtspunkt sollten die Parteien die Verhandlungen mit Respekt und Verständnis für die andere Seite führen.

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Ohne Erfolg! Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 9.12.2020 – VIII ZR 238/18) entschied in Fortführung seiner Rechtsprechung zunächst, dass eine Hinweispflicht des Vermieters auf den Wegfall des ursprünglich gegebenen Kündigungsgrundes (Eigenbedarf) dann ausgelöst wird, wenn der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen ist. Der in einem Räumungsvergleich geschlossene (spätere) Auszugszeitpunkt ist in Bezug auf die Hinweispflicht unbeachtlich, weil zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis bereits beendet war. 

Ein Schadensersatzanspruch in Bezug auf die Maklerkosten für den Erwerb der Eigentumswohnung sah der Bundesgerichtshof nicht als gegeben an, weil die Maklerkosten nicht dem Schutzzweck der (unterstellten) Vertragspflichtverletzung des Vermieters – Kündigung trotz nicht bestehenden Eigenbedarfs – unterfallen. Anders als Maklerkosten für eine Wohnungsanmietung stammen die Kosten des Maklers bezüglich der Suche nach einer Eigentumswohnung nicht aus dem Bereich der Gefahren, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht besteht. Durch den Eigentumserwerb wird nicht nur ein Besitzverlust an der Wohnung ausgeglichen, sondern in Bezug auf die bisherige Stellung als Mieter nimmt dieser nun eine davon zu unterscheidende Stellung als Eigentümer ein.

Beim Abschluss eines Räumungsvergleichs sollte der Vermieter sorgfältig darauf achten, dass nur der Herausgabetermin vereinbart und nicht die Kündigungswirkung auf diesen deutlich späteren Zeitpunkt verschoben wird.

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Im vorliegenden Verfahren macht die Klägerin gegen das Land Hessen als Schaden der Mieter geltend, dass den Mietern bei Wirksamkeit der Mietenbegrenzungsverordnung ein Rückzahlungsanspruch gegen die Vermieterin für die im August 2017 gezahlte Miete zugestanden hätte. Sie ist der Auffassung, dass mit dem Erlass der fehlerhaften Verordnung das Land Hessen eine ihr gegenüber den Mietern obliegende Amtspflicht verletzt hat.

Sowohl das erstinstanzliche Gericht als auch das Berufungsgericht haben der Klage keinen Erfolg beschieden.

Auch vor dem Bundesgerichtshof hatte das Begehren der Klägerin keinen Erfolg. Mit Urteil vom 28.1.2021 – III ZR 25/20 – hat der Bundesgerichtshof die Revision der Klägerin gegen das Berufungsurteil zurückgewiesen.

Der sogenannte Amtshaftungsanspruch setzt voraus, dass ein Amtsträger eine ihm gegenüber einem „Dritten“ obliegende Amtspflicht verletzt hat. Gesetze und Verordnungen enthalten hingegen regelmäßig generelle und abstrakte Regeln. Der Gesetzgeber nimmt in der Regel ausschließlich Aufgaben gegenüber der Allgemeinheit war. Nur in Ausnahmefällen z.B. bei den sogenannten Maßnahme- oder Einzelfallgesetzen können Belange bestimmter einzelner Personen unmittelbar berührt werden, sodass sie als „Dritte“ angesehen werden können.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs stellt die hessische Mietenbegrenzungsverordnung jedoch kein Maßnahme- oder Einzelfallgesetz dar. Auch eine erhebliche Ausdehnung der Staatshaftung für legislatives Unrecht kommt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs jedenfalls nicht für die richterliche Rechtsfortbildung in Betracht. Letztlich sieht der Bundesgerichtshof auch keine Haftungsgrundlage wegen enttäuschten Vertrauens der Mieter in die Wirksamkeit der hessischen Mietenbegrenzungsverordnung.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs war eigentlich vorhersehbar. Sie ist stringent und auch im Ergebnis zu begrüßen.

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Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter eines Einfamilienhauses nach wirksamer Beendigung des Mietvertrages aufgrund einer Eigenbedarfskündigung das Haus erst nach mehr als einem Jahr geräumt und an den Vermieter herausgegeben. Für den Zeitraum zwischen Beendigung des Mietvertrages und Herausgabe der Wohnung zahlte der Mieter die zuletzt vereinbarte Miete. Der Vermieter nahm nach der Räumung umfangreiche Umbauarbeiten vor. Mit seiner Klage begehrte der Vermieter die Zahlung der Differenz zwischen der vereinbarten und der aktuellen Neuvertragsmiete und hatte in den beiden ersten Instanzen Erfolg. Der Mieter legte gegen das Berufungsurteil Revision beim Bundesgerichtshof ein.

Ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 18.1.2017 – VIII ZR 17/16) vertrat ebenfalls die Ansicht, dass der Vermieter wegen der Vorenthaltung der Mietsache als Nutzungsentschädigung nicht nur die von den bisherigen Mietern entrichtete vereinbarte Miete, sondern weitergehend auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete verlangen kann. Die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete ist anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrags ortsübliche Miete (Marktmiete), nicht hingegen nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu ermitteln.

Unter anderem begründete der Bundesgerichtshof seine Entscheidung damit, dass über die Verpflichtung zur Zahlung von Nutzungsentschädigung auch Druck auf den Mieter ausgeübt werden soll, seiner vertraglichen Verpflichtung zur Räumung und Rückgabe der Wohnung nachzukommen. Zudem hatte der Reformgesetzgeber eine Beschränkung der Nutzungsentschädigung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht vorgesehen.

Die Entscheidung ist konsequent. Voraussetzung für den Anspruch ist aber stets ein Vorenthalten der Wohnung durch den Mieter. Zudem muss auf Seiten des Vermieters ein Rücknahmewille bestehen. Ob der Mieter die Mietsache nutzt, ist unerheblich. Auch ist nicht entscheidend, ob der Vermieter durch eine Weitervermietung die Marktmiete hätte erzielen können oder ob er die Sache selbst nutzen will. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung der Marktmiete entsteht automatisch und kann auch rückwirkend geltend gemacht werden. Er wird aber durch die Mietpreisbremse begrenzt.

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Mit Erfolg! Das Landgericht Dresden (Urteil vom 21.12.2016 – 4 S 304/16) gab der Vermieterin zwar insoweit recht, als in der Erstattung der Strafanzeigen ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 BGB zu sehen und grundsätzlich auch keine Abmahnung in einem solchen Fall erforderlich sei, wenn die Kündigung sofort nach der berechtigten Strafanzeige erfolgt. Vorliegend hatte die Vermieterin aber nicht sofort im Sinne des § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB gekündigt. Vielmehr mahnte die Vermieterin den Mieter erst mehr als fünf Monate nach der letzten Strafanzeige ab und hatte ihn zur Unterlassung ungerechtfertigter Strafanzeigen und zur Rücknahme der bereits erstatteten Strafanzeigen aufgefordert. Aus Mietersicht konnte das Verhalten der Vermieterin nur so verstanden werden, dass die Vermieterin im bisherigen Verhalten noch keinen Kündigungsgrund sah, sondern eine Kündigung erst aussprechen würde, wenn weitere unberechtigte Strafanzeigen mieterseits erfolgen würden.

Das Landgericht vertrat insoweit die Auffassung, dass die erst mehr als fünf Monate nach der letzten unberechtigten Strafanzeige ausgesprochene fristlose Kündigung vom 22.7.2015 nicht mehr rechtzeitig war. Auch die ordentliche Kündigung vom 13.11.2015 ist nach Auffassung des Landgerichts unwirksam. Zwar bedürfe eine Kündigung keiner Abmahnung, jedoch komme einer vorherigen Abmahnung Bedeutung für die Frage zu, ob der Mieter eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung begangen hat. Nach Ansicht des Landgerichts müsse sich die Vermieterin an ihrer Abmahnung festhalten lassen, da sie eine Kündigung von einem weiteren Verstoß abhängig gemacht habe. Die rügelose Hinnahme einer Vertragsverletzung über einen längeren Zeitraum stelle regelmäßig einen Umstand dar, der die Erheblichkeit einer Vertragsverletzung ausschließt.

Die Entscheidung zeigt, dass der Vermieter gut beraten ist, bei einem zur Kündigung berechtigenden Verhalten des Mieters, sofort das Mietverhältnis zu kündigen und sich nicht „totzumahnen“.

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