Mit Erfolg! Das Landgericht Dresden (Urteil vom 21.12.2016 – 4 S 304/16) gab der Vermieterin zwar insoweit recht, als in der Erstattung der Strafanzeigen ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 BGB zu sehen und grundsätzlich auch keine Abmahnung in einem solchen Fall erforderlich sei, wenn die Kündigung sofort nach der berechtigten Strafanzeige erfolgt. Vorliegend hatte die Vermieterin aber nicht sofort im Sinne des § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB gekündigt. Vielmehr mahnte die Vermieterin den Mieter erst mehr als fünf Monate nach der letzten Strafanzeige ab und hatte ihn zur Unterlassung ungerechtfertigter Strafanzeigen und zur Rücknahme der bereits erstatteten Strafanzeigen aufgefordert. Aus Mietersicht konnte das Verhalten der Vermieterin nur so verstanden werden, dass die Vermieterin im bisherigen Verhalten noch keinen Kündigungsgrund sah, sondern eine Kündigung erst aussprechen würde, wenn weitere unberechtigte Strafanzeigen mieterseits erfolgen würden.

Das Landgericht vertrat insoweit die Auffassung, dass die erst mehr als fünf Monate nach der letzten unberechtigten Strafanzeige ausgesprochene fristlose Kündigung vom 22.7.2015 nicht mehr rechtzeitig war. Auch die ordentliche Kündigung vom 13.11.2015 ist nach Auffassung des Landgerichts unwirksam. Zwar bedürfe eine Kündigung keiner Abmahnung, jedoch komme einer vorherigen Abmahnung Bedeutung für die Frage zu, ob der Mieter eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung begangen hat. Nach Ansicht des Landgerichts müsse sich die Vermieterin an ihrer Abmahnung festhalten lassen, da sie eine Kündigung von einem weiteren Verstoß abhängig gemacht habe. Die rügelose Hinnahme einer Vertragsverletzung über einen längeren Zeitraum stelle regelmäßig einen Umstand dar, der die Erheblichkeit einer Vertragsverletzung ausschließt.

Die Entscheidung zeigt, dass der Vermieter gut beraten ist, bei einem zur Kündigung berechtigenden Verhalten des Mieters, sofort das Mietverhältnis zu kündigen und sich nicht „totzumahnen“.

Der Beitrag Ist eine Kündigung nach einer Strafanzeige des Mieters möglich? erschien zuerst auf Rechtsanwalt & Fachanwalt - Jörg Putzar.

Ohne Erfolg! Das Landgericht Berlin (Urteil vom 15.11.2016 – 67 S 247/16) verneint ebenfalls einen Räumungsanspruch des Vermieters. Das Landgericht vertritt die Auffassung, dass das Mietverhältnis durch die Kündigungsschreiben nicht beendet wurde. Begründend führt das Gericht aus, dass die gesetzliche Begründungspflicht der Eigenbedarfskündigung den Zweck habe, den Mieter in die Lage zu versetzen, sich frühzeitig Klarheit über seine Rechtsstellung zu verschaffen, d.h. dem Mieter muss anhand des mitgeteilten Sachverhalts frühzeitig die Überprüfung, ob die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg angegriffen werden kann, möglich sein. Ein Kündigungsschreiben, dass sich darauf beschränkt, den Gesetzeswortlaut wiederzugeben oder lediglich auf das der Kündigung zu Grunde liegende Interesse des Vermieters verweist, erfüllt diesen Zweck nicht. Vielmehr muss der Vermieter dem Mieter den für die Kündigung wesentlichen Lebenssachverhalt, die sogenannten „Kerntatsachen“ offenlegen. Dazu ist es erforderlich, dass alle wesentlichen Tatsachen und Lebensvorgänge, aus denen sich der Kündigungstatbestand ergibt, nicht nur pauschal, sondern ganz konkret und nachprüfbar dargelegt werden.

Das Landgericht Berlin stellt nochmals die strengen Anforderungen an die Begründung der Eigenbedarfskündigung dar und betont den gesetzlich vermittelten Schutz des Mieters vor willkürlichen oder grundlosen Kündigungen. Vermietern ist dringend anzuraten, bei der Abfassung einer Eigenbedarfskündigung frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen, um langwierige und kostenintensive gerichtliche Auseinandersetzungen über die Wirksamkeit einer Kündigung zu vermeiden.

Der Beitrag Eigenbedarfskündigung: Pauschale Begründung genügt nicht erschien zuerst auf Rechtsanwalt & Fachanwalt - Jörg Putzar.