„… Für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen infolge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit werden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern vereinfacht. …“

Die Vermutung wurde nun in Artikel 240 § 7 EGBGB geregelt und gilt bis zum 30.9.2022. Damit können staatlich angeordnete Schließungen von z.B. Einzelhandelsgeschäften und Gastronomiebetrieben grundsätzlich als Störung der Geschäftsgrundlage angenommen werden. Dies eröffnet den Weg zu einer Anpassung des Miet- oder Pachtvertrages. Die Vertragsparteien sind nun aufgerufen, konstruktive Lösungen zu finden. Dabei darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass auch Vermieter aufgrund der staatlichen Maßnahmen in existenzbedrohende Situationen gelangen.

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Mit Erfolg. Das Landgericht Frankfurt am Main stellte fest, dass eine Minderung der Miete nicht in Betracht käme, weil durch hoheitliche Maßnahmen verursachte Gebrauchsbeschränkungen nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters berühren würden. Sofern der Vermieter seiner mietvertraglichen Pflicht zur Ermöglichung der vertraglich vorgesehenen Nutzungen nachkommt, trägt allein der Mieter das Verwendungsrisiko, entsprechende Gewinne mit dem Mietobjekt erzielen zu können. Hoheitliche Maßnahmen würden allein den Publikumsverkehr beschränken, um Infektion zu vermeiden. Insoweit sei ein Sachmangel zu verneinen. Solange der Mieter das Verwendungsrisiko trage, entfiele auch eine Unmöglichkeit.

Letztlich verneinte das Gericht auch eine Anpassung wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Das Gericht begründete seine Auffassung u.a. damit, dass durch zeitlich befristete Schließungen eine existenziell unzumutbare Situation nicht begründet wurde. Da der Mieter das Risiko trägt, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können, kann er sich bei Verwirklichung dieses Risikos grundsätzlich nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen. Darüber hinaus bestehen für den Mieter auch keine existenzbedrohenden Folgen, da er durch Kurzarbeit und staatliche Hilfen Einsparung erzielen kann. Zudem besteht die Möglichkeit, Umsätze im Onlinehandel zu erzielen.

Die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt zeigt, dass corona-bedingte Schließungen nicht dazu führen, dass der Mieter von seiner Hauptleistungspflicht, nämlich zur Zahlung der Miete befreit wird.

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