Ohne Erfolg! Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.3.21 – V ZR 33/19) wies die Revision zurück. Die Käufer einer Immobilie können die bisher noch nicht aufgewendeten („fiktiven“) Mängelbeseitigungskosten als Schadensersatz vom Verkäufer verlangen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die vom Berufungsgericht vorgenommene Bemessung des kaufvertraglichen Schadenersatzes der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung entspricht. Der Käufer kann demnach entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der voraussichtlichen erforderlichen Mangelbeseitigungskosten verlangen – auch wenn er den Mangel tatsächlich nicht beseitigt hat. Der Käufer muss den Mangel auch nicht beseitigen. Allerdings kann der Käufer die auf die Mangelbeseitigungskosten entfallende Umsatzsteuer nur dann verlangen, wenn die Umsatzsteuer tatsächlich angefallen ist.

Fazit:

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Sofern fiktive Mängelbeseitigungskosten nicht geltend gemacht werden könnten, müsste der Käufer die Mängelbeseitigung vorfinanzieren, weil er im Gegensatz zum Bauherrn keinen Vorschuss für die Mängelbeseitigung verlangen kann. Da die Mängelbeseitigungskosten einen erheblichen Umfang darstellen können, wäre eine Vorfinanzierung für den Käufer unzumutbar – zumal der Käufer in der Regel bereits den Kaufpreis über ein Darlehen finanziert hat.

Der Beitrag Bundesgerichtshof: Ersatz fiktiver Mängelbeseitigungskosten erschien zuerst auf Rechtsanwalt & Fachanwalt - Jörg Putzar.

Können sich die Ehegatten über keine der vorbezeichneten Optionen einigen – oftmals scheitert eine Einigung an den Kaufpreisvorstellungen – bleibt nur die sogenannte Teilungsversteigerung – eine Form der Zwangsversteigerung. Im Rahmen dessen wird die Immobilie versteigert und der Erlös unter Abzug der Belastungen und Kosten auf die Ehegatten verteilt. Aus mehreren Gründen ist die Teilungsversteigerung oftmals für mindestens einen Ehegatten mit erheblichen Nachteilen verbunden.

Nunmehr hat das Oberlandesgericht Köln (Beschl. V. 12.6.20 – 10 UF 38/20) in einer Entscheidung aus dem Jahr 2020 entschieden, dass das Gebot der ehelichen Rücksichtnahme einer Teilungsversteigerung einer ehelichen Immobilie vor rechtskräftiger Scheidung der Ehegatten entgegenstehen kann, wenn sich dies aus einer Abwägung der wechselseitigen Interessen ergibt. In dem zu entscheidenden Fall waren die Parteien über mehrere Jahrzehnte verheiratet und haben die beiden Ehegatten gehörende Immobilie fast 30 Jahre gemeinschaftlich bewohnt. Ein Ehegatte ist ausgezogen, der andere Ehegatte bewohnte die Immobilie weiterhin. Der bleibende Ehegatte leidet an Parkinson und ist mit einem Grad von 80 % schwerbehindert. Der ausgezogene Ehegatte leitete das Teilungsversteigerungsverfahren ein. Gegen die angeordnete Zwangsversteigerung ging der verbleibende Ehegatte gerichtlich vor.

Er vertrat die Auffassung, dass eine Interessenabwägung schon aufgrund seines Alters und seiner Erkrankung, aber auch aufgrund der für ihn günstigen Lage und der Größe des Objekts, für seinen Verbleib in der Immobilie spreche. Das Familiengericht gab dem verbleibenden Ehegatten recht und erklärte die Teilungsversteigerung für unzulässig. Die Beschwerde des anderen Ehegatten vor dem Oberlandesgericht Köln blieb erfolglos. Das Oberlandesgericht stellte fest, dass der Teilungsversteigerung die gesetzliche Verpflichtung der Ehegatten entgegensteht, bei Durchführung und Durchsetzung vermögensrechtlicher Ansprüche Rücksicht auf den jeweils anderen zu nehmen.

Die vom Familiengericht vorgenommene Interessenabwägung sei nicht zu beanstanden. Insbesondere sei zu berücksichtigen, dass der verbleibende Ehegatte die Immobilie seit fast 30 Jahren bewohnt und in einem Alter ist, in dem insbesondere in Zeiten andauernder Kontakt- und Bewegungseinschränkungen wegen des Coronavirus eine Suche nach einer neuen Bleibe unzumutbar erscheint – dies gerade auch mit Blick auf die Parkinsonerkrankung.

Der Entscheidung ist vollumfänglich zuzustimmen. Auch wenn die Ehe und der Umgang der Ehegatten miteinander in den vergangenen Jahrzehnten in der Gesellschaft einen Wandel erfahren haben, so sollte das, was gemeinsam begonnen wurde, aus Respekt vor der auch guten Zeit fair beendet werden.

Der Beitrag Scheidung: das Schicksal der gemeinsamen Immobilie erschien zuerst auf Rechtsanwalt & Fachanwalt - Jörg Putzar.

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 1.12.2016 – 67 S 323/16) gab den Vermietern recht und wies die Berufung ab. Ein Verstoß gegen die Anbietpflicht des Vermieters sah das Landgericht Berlin nicht als gegeben an. Es hielt zunächst fest, dass dem Mieter bereits im Kündigungsschreiben eine Alternativwohnung angeboten wurde. Da von den Vermietern der Tatbestand des Mietwuchers nicht erfüllt und auch nicht gegen ein Verbotsgesetz verstoßen wurde, steht dem auch die Tatsache, dass die Wohnung zu einer über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete angeboten wurde, nicht entgegen. Auch kann sich der Mieter nicht darauf berufen, dass die Vermieter ihm die kurz zuvor gekündigte weitere Wohnung im Haus nicht angeboten haben. Denn eine Anbietpflicht besteht zumindest dann nicht, wenn eine Vergleichbarkeit der Wohnung mit der gekündigten Wohnung von vornherein ausscheidet. Diesen vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall stellte das Landgericht Berlin mit dem hier zu entscheidenden Fall, in dem der Mieter die Wohnung im Falle der Anbietung ohnehin nicht anmieten würde, gleich. Begründend führte das Landgericht Berlin aus, dass sich das Berufen des Mieters auf eine Verletzung der Anbietpflicht in einem solchen Fall mangels schutzwürdigen Eigeninteresses als treuwidrig darstellen würde. Denn die Rechtsausübung ist rechtsmissbräuchlich, wenn sie beachtliche Interessen eines anderen verletzt, ihr aber kein schutzwürdiges Eigeninteresse zugrunde liegt. Wenn den Vermietern also die Nutzung der in ihrem Eigentum stehenden streitgegenständlichen Wohnung zur Deckung des Wohnbedarfs ihres Sohnes dauerhaft verwehrt wäre, nur weil sie dem Mieter eine weitere Wohnung nicht angeboten hätten, die dieser ohnehin nicht angemietet hätte, ist das Berufen auf einen Verstoß der Anbietpflicht rechtsmissbräuchlich.

Die Entscheidung des Landgerichts Berlin ist konsequent. Ungeachtet dessen ist nochmals auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14.12.2016 hinzuweisen. Mit dieser Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung zu den Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die weiterhin bejahte Anbietpflicht aufgegeben und entschieden, dass ein Verstoß gegen die Anbietpflicht eine ursprünglich wirksame Eigenbedarfskündigung nicht nachträglich unwirksam werden lässt. Allerdings hatte der Bundesgerichtshof mit gleicher Entscheidung auch festgestellt, dass ein Verstoß gegen die Anbietpflicht Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen kann. Dem Vermieter ist insoweit ein sorgfältiger Umgang mit der Frage der Anbietung von Alternativwohnungen anzuraten.

Der Beitrag Keine Berufung auf Verletzung der Anbietpflicht bei Eigenbedarf erschien zuerst auf Rechtsanwalt & Fachanwalt - Jörg Putzar.