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Bundesgerichtshof: Ersatz fiktiver Mängelbeseitigungskosten

Kann der Käufer einer Immobilie noch nicht aufgewendete Mängelbeseitigungskosten als Schadenersatz vom Verkäufer verlangen?

2014 kauften die Kläger vom Beklagten eine Eigentumswohnung. Im Kaufvertrag wurde auf frühere Feuchtigkeiten an der Schlafzimmerwand hingewiesen. Sollten Feuchtigkeiten erneut auftreten, so sollte der Verkäufer diese auf seine Kosten beseitigen. Nach Übergabe der Wohnung trat tatsächlich Feuchtigkeit auf. Der Verkäufer beseitigte diese nicht. Mit der Klage verlangen die Kläger u.a. die voraussichtlich anfallenden Mängelbeseitigungskosten als Schadenersatz. Das Landgericht Krefeld verurteilte den Beklagten zur Zahlung. Das Oberlandesgericht Düsseldorf wies die Berufung des Beklagten zurück. Der Beklagte legte Revision beim Bundesgerichtshof ein.

Ohne Erfolg! Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.3.21 – V ZR 33/19) wies die Revision zurück. Die Käufer einer Immobilie können die bisher noch nicht aufgewendeten („fiktiven“) Mängelbeseitigungskosten als Schadensersatz vom Verkäufer verlangen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die vom Berufungsgericht vorgenommene Bemessung des kaufvertraglichen Schadenersatzes der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung entspricht. Der Käufer kann demnach entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der voraussichtlichen erforderlichen Mangelbeseitigungskosten verlangen – auch wenn er den Mangel tatsächlich nicht beseitigt hat. Der Käufer muss den Mangel auch nicht beseitigen. Allerdings kann der Käufer die auf die Mangelbeseitigungskosten entfallende Umsatzsteuer nur dann verlangen, wenn die Umsatzsteuer tatsächlich angefallen ist.

Fazit:

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Sofern fiktive Mängelbeseitigungskosten nicht geltend gemacht werden könnten, müsste der Käufer die Mängelbeseitigung vorfinanzieren, weil er im Gegensatz zum Bauherrn keinen Vorschuss für die Mängelbeseitigung verlangen kann. Da die Mängelbeseitigungskosten einen erheblichen Umfang darstellen können, wäre eine Vorfinanzierung für den Käufer unzumutbar – zumal der Käufer in der Regel bereits den Kaufpreis über ein Darlehen finanziert hat.