Ohne Erfolg! Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 9.12.2020 – VIII ZR 238/18) entschied in Fortführung seiner Rechtsprechung zunächst, dass eine Hinweispflicht des Vermieters auf den Wegfall des ursprünglich gegebenen Kündigungsgrundes (Eigenbedarf) dann ausgelöst wird, wenn der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen ist. Der in einem Räumungsvergleich geschlossene (spätere) Auszugszeitpunkt ist in Bezug auf die Hinweispflicht unbeachtlich, weil zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis bereits beendet war. 

Ein Schadensersatzanspruch in Bezug auf die Maklerkosten für den Erwerb der Eigentumswohnung sah der Bundesgerichtshof nicht als gegeben an, weil die Maklerkosten nicht dem Schutzzweck der (unterstellten) Vertragspflichtverletzung des Vermieters – Kündigung trotz nicht bestehenden Eigenbedarfs – unterfallen. Anders als Maklerkosten für eine Wohnungsanmietung stammen die Kosten des Maklers bezüglich der Suche nach einer Eigentumswohnung nicht aus dem Bereich der Gefahren, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht besteht. Durch den Eigentumserwerb wird nicht nur ein Besitzverlust an der Wohnung ausgeglichen, sondern in Bezug auf die bisherige Stellung als Mieter nimmt dieser nun eine davon zu unterscheidende Stellung als Eigentümer ein.

Beim Abschluss eines Räumungsvergleichs sollte der Vermieter sorgfältig darauf achten, dass nur der Herausgabetermin vereinbart und nicht die Kündigungswirkung auf diesen deutlich späteren Zeitpunkt verschoben wird.

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Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter eines Einfamilienhauses nach wirksamer Beendigung des Mietvertrages aufgrund einer Eigenbedarfskündigung das Haus erst nach mehr als einem Jahr geräumt und an den Vermieter herausgegeben. Für den Zeitraum zwischen Beendigung des Mietvertrages und Herausgabe der Wohnung zahlte der Mieter die zuletzt vereinbarte Miete. Der Vermieter nahm nach der Räumung umfangreiche Umbauarbeiten vor. Mit seiner Klage begehrte der Vermieter die Zahlung der Differenz zwischen der vereinbarten und der aktuellen Neuvertragsmiete und hatte in den beiden ersten Instanzen Erfolg. Der Mieter legte gegen das Berufungsurteil Revision beim Bundesgerichtshof ein.

Ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 18.1.2017 – VIII ZR 17/16) vertrat ebenfalls die Ansicht, dass der Vermieter wegen der Vorenthaltung der Mietsache als Nutzungsentschädigung nicht nur die von den bisherigen Mietern entrichtete vereinbarte Miete, sondern weitergehend auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete verlangen kann. Die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete ist anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrags ortsübliche Miete (Marktmiete), nicht hingegen nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu ermitteln.

Unter anderem begründete der Bundesgerichtshof seine Entscheidung damit, dass über die Verpflichtung zur Zahlung von Nutzungsentschädigung auch Druck auf den Mieter ausgeübt werden soll, seiner vertraglichen Verpflichtung zur Räumung und Rückgabe der Wohnung nachzukommen. Zudem hatte der Reformgesetzgeber eine Beschränkung der Nutzungsentschädigung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht vorgesehen.

Die Entscheidung ist konsequent. Voraussetzung für den Anspruch ist aber stets ein Vorenthalten der Wohnung durch den Mieter. Zudem muss auf Seiten des Vermieters ein Rücknahmewille bestehen. Ob der Mieter die Mietsache nutzt, ist unerheblich. Auch ist nicht entscheidend, ob der Vermieter durch eine Weitervermietung die Marktmiete hätte erzielen können oder ob er die Sache selbst nutzen will. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung der Marktmiete entsteht automatisch und kann auch rückwirkend geltend gemacht werden. Er wird aber durch die Mietpreisbremse begrenzt.

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Die Klage blieb in der ersten und zweiten Instanz erfolglos. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 5.10.2016 – VIII ZR 222/15) gab den Mietern auch in der Revisionsinstanz recht. Der Bundesgerichtshof machte deutlich, dass die auf die verspäteten Mietzahlungen gestützten Kündigungen bereits deshalb unwirksam sind, weil die Miete jeweils pünktlich gezahlt wurde. Entscheidend dafür ist, dass die Mieter die Leistungshandlung (Überweisungsauftrag) jeweils bis zum dritten Werktag eines jeden Monats vorgenommen haben.

Auf einen späteren Eingang der Miete auf dem Konto der Vermieterin kommt es nicht an. Auch die Regelung im Mietvertrag, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang der Miete beim Vermieter ankommt, ändert daran nichts. Denn diese Formularklausel ist unwirksam, weil sie abweichend vom Gesetzestext dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch Zahlungsdienstleister verursacht worden sind. Bereits dem Wortlaut des Gesetzestextes lässt sich nicht zwingend entnehmen, dass eine im Überweisungsverkehr gezahlte Miete bereits am dritten Werktag des Monats auf dem Mietkonto eingegangen sein muss. Zudem gehört die Gutschrift auf dem Empfängerkonto nicht mehr zur Leistungshandlung des Mieters.

Der lange verbreiteten Auffassung, es käme auf den Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters an, hat der Bundesgerichtshof nunmehr eine Absage erteilt. Vermieter müssen zukünftig noch sorgfältiger die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges prüfen.

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