Hinweispflicht bei Wegfall des Eigenbedarfs?

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Später schlossen die Parteien einen Räumungsvergleich.

Der Mieter räumt die Wohnung und nahm den Vermieter sodann auf Schadenersatz in Anspruch. Er behauptet, der Eigenbedarf sei vermieterseits lediglich vorgetäuscht. Tatsächlich war die Bedarfsperson nicht in die gekündigte Wohnung eingezogen. Durch Vermittlung eines Maklers erwarb der Mieter eine Eigentumswohnung. Der Mieter begehrt vom Vermieter die Maklerkosten als Schadenersatz.

Ohne Erfolg! Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 9.12.2020 – VIII ZR 238/18) entschied in Fortführung seiner Rechtsprechung zunächst, dass eine Hinweispflicht des Vermieters auf den Wegfall des ursprünglich gegebenen Kündigungsgrundes (Eigenbedarf) dann ausgelöst wird, wenn der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen ist. Der in einem Räumungsvergleich geschlossene (spätere) Auszugszeitpunkt ist in Bezug auf die Hinweispflicht unbeachtlich, weil zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis bereits beendet war. 

Ein Schadensersatzanspruch in Bezug auf die Maklerkosten für den Erwerb der Eigentumswohnung sah der Bundesgerichtshof nicht als gegeben an, weil die Maklerkosten nicht dem Schutzzweck der (unterstellten) Vertragspflichtverletzung des Vermieters – Kündigung trotz nicht bestehenden Eigenbedarfs – unterfallen. Anders als Maklerkosten für eine Wohnungsanmietung stammen die Kosten des Maklers bezüglich der Suche nach einer Eigentumswohnung nicht aus dem Bereich der Gefahren, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht besteht. Durch den Eigentumserwerb wird nicht nur ein Besitzverlust an der Wohnung ausgeglichen, sondern in Bezug auf die bisherige Stellung als Mieter nimmt dieser nun eine davon zu unterscheidende Stellung als Eigentümer ein.

Beim Abschluss eines Räumungsvergleichs sollte der Vermieter sorgfältig darauf achten, dass nur der Herausgabetermin vereinbart und nicht die Kündigungswirkung auf diesen deutlich späteren Zeitpunkt verschoben wird.

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Jörg Putzar | Rechtsanwalt und Fachanwalt
Fachanwalt für Familienrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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