Mit Beschluss vom 25.10.2022 – VIII ZB 58/21 – klärte der Bundesgerichtshof diesen Grundsatzstreit. Die Behauptung drohender Obdachlosigkeit reicht nicht aus. Die vorzeitige Räumungsklage ist zulässig. Der Bundesgerichtshof meint, der Mieter habe eindeutig zu erkennen gegeben, dass er gegenwärtig und bei unverändert bleibender Situation auch im Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages nicht zu einem Auszug bereit sei. Ein ernstliches Bestreiten des Kündigungsgrundes durch den Mieter sei nicht erforderlich. Das für die vorzeitige Räumungsklage erforderliche „Sich-Entziehen“ sei bereits dann zu befürchten, wenn der Mieter deutlich gemacht habe, wegen mangelndem Ersatzwohnraums auch nach Beendigung des Mietvertrages in der Wohnung zu verbleiben.

Fazit:

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Sie gibt dem Vermieter für eine vorzeitige Räumungsklage entsprechende Rechtssicherheit.

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Mit Erfolg! Das Amtsgericht Schöneberg (Urteil vom 24.6.2020 – 104 C 37/20) gab der Klage statt. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für eine Zweitwohnung ist möglich. Nach Anhörung des Vermieters war das Gericht vom ernsthaften und vernünftigen Wunsch des Vermieters, die Wohnung nach schrittweiser Sanierung selbst zu beziehen, überzeugt. Trotz der schrittweisen geplanten Sanierung handele es sich nicht um eine unzulässige Vorratskündigung. Dies würde das Gericht erst dann annehmen, wenn die Wohnung erst ab einem ungewissen Zeitpunkt selbst genutzt werden solle. Dies sei vorliegend aber nicht der Fall, weil die Pläne hinreichend konkret seien. Der längere Sanierungszeitraum und auch die vorläufige Nutzung als Zweitwohnung schade nicht. Das „Benötigen“ setze keine relative Mindestnutzungsdauer voraus.

Fazit:

Das Urteil entspricht der allgemeinen Tendenz zu Eigenbedarfskündigungen. Für den Erfolg kommt es entscheidend auf eine nachvollziehbare und gute Begründung des Eigenbedarfs an. Hier muss der Vermieter bzw. der Vermieteranwalt sorgfältig vortragen.

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Ohne Erfolg! Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 9.12.2020 – VIII ZR 238/18) entschied in Fortführung seiner Rechtsprechung zunächst, dass eine Hinweispflicht des Vermieters auf den Wegfall des ursprünglich gegebenen Kündigungsgrundes (Eigenbedarf) dann ausgelöst wird, wenn der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen ist. Der in einem Räumungsvergleich geschlossene (spätere) Auszugszeitpunkt ist in Bezug auf die Hinweispflicht unbeachtlich, weil zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis bereits beendet war. 

Ein Schadensersatzanspruch in Bezug auf die Maklerkosten für den Erwerb der Eigentumswohnung sah der Bundesgerichtshof nicht als gegeben an, weil die Maklerkosten nicht dem Schutzzweck der (unterstellten) Vertragspflichtverletzung des Vermieters – Kündigung trotz nicht bestehenden Eigenbedarfs – unterfallen. Anders als Maklerkosten für eine Wohnungsanmietung stammen die Kosten des Maklers bezüglich der Suche nach einer Eigentumswohnung nicht aus dem Bereich der Gefahren, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht besteht. Durch den Eigentumserwerb wird nicht nur ein Besitzverlust an der Wohnung ausgeglichen, sondern in Bezug auf die bisherige Stellung als Mieter nimmt dieser nun eine davon zu unterscheidende Stellung als Eigentümer ein.

Beim Abschluss eines Räumungsvergleichs sollte der Vermieter sorgfältig darauf achten, dass nur der Herausgabetermin vereinbart und nicht die Kündigungswirkung auf diesen deutlich späteren Zeitpunkt verschoben wird.

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Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 14.12.2016 – VIII 232/15) bleibt bei seiner Rechtsauffassung, wonach eine teilrechtsfähige BGB-Gesellschaft wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen kündigen kann. Er wendet dabei den Eigenbedarfskündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Zif. 2 BGB nicht direkt, sondern analog an. Die Kündigung durch eine GbR sei vergleichbar mit der einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft und diese dürften unstreitig für ihre Mitglieder wegen Eigenbedarfs kündigen.

Zwar hat der Bundesgerichtshof einige seiner Argumente aus den früheren Entscheidungen ausdrücklich zurückgenommen. Ungeachtet dessen dürfte nunmehr feststehen, dass eine teilrechtsfähige BGB-Gesellschaft wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen kündigen darf. Mögliche Missbrauchsfälle könnten immer noch mit dem Grundsatz von Treu und Glauben angegriffen werden.

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Ohne Erfolg! Das Landgericht Berlin (Urteil vom 15.11.2016 – 67 S 247/16) verneint ebenfalls einen Räumungsanspruch des Vermieters. Das Landgericht vertritt die Auffassung, dass das Mietverhältnis durch die Kündigungsschreiben nicht beendet wurde. Begründend führt das Gericht aus, dass die gesetzliche Begründungspflicht der Eigenbedarfskündigung den Zweck habe, den Mieter in die Lage zu versetzen, sich frühzeitig Klarheit über seine Rechtsstellung zu verschaffen, d.h. dem Mieter muss anhand des mitgeteilten Sachverhalts frühzeitig die Überprüfung, ob die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg angegriffen werden kann, möglich sein. Ein Kündigungsschreiben, dass sich darauf beschränkt, den Gesetzeswortlaut wiederzugeben oder lediglich auf das der Kündigung zu Grunde liegende Interesse des Vermieters verweist, erfüllt diesen Zweck nicht. Vielmehr muss der Vermieter dem Mieter den für die Kündigung wesentlichen Lebenssachverhalt, die sogenannten „Kerntatsachen“ offenlegen. Dazu ist es erforderlich, dass alle wesentlichen Tatsachen und Lebensvorgänge, aus denen sich der Kündigungstatbestand ergibt, nicht nur pauschal, sondern ganz konkret und nachprüfbar dargelegt werden.

Das Landgericht Berlin stellt nochmals die strengen Anforderungen an die Begründung der Eigenbedarfskündigung dar und betont den gesetzlich vermittelten Schutz des Mieters vor willkürlichen oder grundlosen Kündigungen. Vermietern ist dringend anzuraten, bei der Abfassung einer Eigenbedarfskündigung frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen, um langwierige und kostenintensive gerichtliche Auseinandersetzungen über die Wirksamkeit einer Kündigung zu vermeiden.

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Das Landgericht Berlin (Urteil vom 1.12.2016 – 67 S 323/16) gab den Vermietern recht und wies die Berufung ab. Ein Verstoß gegen die Anbietpflicht des Vermieters sah das Landgericht Berlin nicht als gegeben an. Es hielt zunächst fest, dass dem Mieter bereits im Kündigungsschreiben eine Alternativwohnung angeboten wurde. Da von den Vermietern der Tatbestand des Mietwuchers nicht erfüllt und auch nicht gegen ein Verbotsgesetz verstoßen wurde, steht dem auch die Tatsache, dass die Wohnung zu einer über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete angeboten wurde, nicht entgegen. Auch kann sich der Mieter nicht darauf berufen, dass die Vermieter ihm die kurz zuvor gekündigte weitere Wohnung im Haus nicht angeboten haben. Denn eine Anbietpflicht besteht zumindest dann nicht, wenn eine Vergleichbarkeit der Wohnung mit der gekündigten Wohnung von vornherein ausscheidet. Diesen vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall stellte das Landgericht Berlin mit dem hier zu entscheidenden Fall, in dem der Mieter die Wohnung im Falle der Anbietung ohnehin nicht anmieten würde, gleich. Begründend führte das Landgericht Berlin aus, dass sich das Berufen des Mieters auf eine Verletzung der Anbietpflicht in einem solchen Fall mangels schutzwürdigen Eigeninteresses als treuwidrig darstellen würde. Denn die Rechtsausübung ist rechtsmissbräuchlich, wenn sie beachtliche Interessen eines anderen verletzt, ihr aber kein schutzwürdiges Eigeninteresse zugrunde liegt. Wenn den Vermietern also die Nutzung der in ihrem Eigentum stehenden streitgegenständlichen Wohnung zur Deckung des Wohnbedarfs ihres Sohnes dauerhaft verwehrt wäre, nur weil sie dem Mieter eine weitere Wohnung nicht angeboten hätten, die dieser ohnehin nicht angemietet hätte, ist das Berufen auf einen Verstoß der Anbietpflicht rechtsmissbräuchlich.

Die Entscheidung des Landgerichts Berlin ist konsequent. Ungeachtet dessen ist nochmals auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14.12.2016 hinzuweisen. Mit dieser Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung zu den Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die weiterhin bejahte Anbietpflicht aufgegeben und entschieden, dass ein Verstoß gegen die Anbietpflicht eine ursprünglich wirksame Eigenbedarfskündigung nicht nachträglich unwirksam werden lässt. Allerdings hatte der Bundesgerichtshof mit gleicher Entscheidung auch festgestellt, dass ein Verstoß gegen die Anbietpflicht Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen kann. Dem Vermieter ist insoweit ein sorgfältiger Umgang mit der Frage der Anbietung von Alternativwohnungen anzuraten.

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