Gegen eine Eigenbedarfskündigung kann der Mieter sich mit einem Härteeinwand, z.B. Obdachlosigkeit verteidigen. Wenn der Vermieter vor Ablauf der Kündigungsfrist befürchten muss, dass der Mieter seiner Räumungspflicht nicht nachkommen wird, kann er vor Ablauf der Kündigungsfrist Räumungsklage erheben. Umstritten war lange, ob es für eine vorzeitige Räumungsklage genügt, wenn der Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist eine erfolglose Wohnungssuche und eine damit drohende Obdachlosigkeit nach Ablauf der Kündigungsfrist behauptet.
Mit Beschluss vom 25.10.2022 – VIII ZB 58/21 – klärte der Bundesgerichtshof diesen Grundsatzstreit. Die Behauptung drohender Obdachlosigkeit reicht nicht aus. Die vorzeitige Räumungsklage ist zulässig. Der Bundesgerichtshof meint, der Mieter habe eindeutig zu erkennen gegeben, dass er gegenwärtig und bei unverändert bleibender Situation auch im Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages nicht zu einem Auszug bereit sei. Ein ernstliches Bestreiten des Kündigungsgrundes durch den Mieter sei nicht erforderlich. Das für die vorzeitige Räumungsklage erforderliche „Sich-Entziehen“ sei bereits dann zu befürchten, wenn der Mieter deutlich gemacht habe, wegen mangelndem Ersatzwohnraums auch nach Beendigung des Mietvertrages in der Wohnung zu verbleiben.
Fazit:
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Sie gibt dem Vermieter für eine vorzeitige Räumungsklage entsprechende Rechtssicherheit.
