Ohne Erfolg! Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.3.21 – V ZR 33/19) wies die Revision zurück. Die Käufer einer Immobilie können die bisher noch nicht aufgewendeten („fiktiven“) Mängelbeseitigungskosten als Schadensersatz vom Verkäufer verlangen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die vom Berufungsgericht vorgenommene Bemessung des kaufvertraglichen Schadenersatzes der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung entspricht. Der Käufer kann demnach entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der voraussichtlichen erforderlichen Mangelbeseitigungskosten verlangen – auch wenn er den Mangel tatsächlich nicht beseitigt hat. Der Käufer muss den Mangel auch nicht beseitigen. Allerdings kann der Käufer die auf die Mangelbeseitigungskosten entfallende Umsatzsteuer nur dann verlangen, wenn die Umsatzsteuer tatsächlich angefallen ist.

Fazit:

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Sofern fiktive Mängelbeseitigungskosten nicht geltend gemacht werden könnten, müsste der Käufer die Mängelbeseitigung vorfinanzieren, weil er im Gegensatz zum Bauherrn keinen Vorschuss für die Mängelbeseitigung verlangen kann. Da die Mängelbeseitigungskosten einen erheblichen Umfang darstellen können, wäre eine Vorfinanzierung für den Käufer unzumutbar – zumal der Käufer in der Regel bereits den Kaufpreis über ein Darlehen finanziert hat.

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Ohne Erfolg! Der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 10.3.2021 – XII ZB 243/20) wies die Rechtsbeschwerde zurück. Die Ehefrau hat die Eigentumswohnung an den Ehemann herauszugeben. Zwar sei der eigentumsrechtliche Herausgabeanspruch auch nach der Rechtskraft der Scheidung nicht durchsetzbar, wenn das Ehewohnungsverfahren eröffnet ist. Ob es sich jedoch noch um eine Ehewohnung handelt, sei nach der Situation im Zeitpunkt der Rechtskraft der Ehescheidung zu beurteilen. Immer dann, wenn es sich bei der Wohnung auch zu Zeiten des Getrenntlebens um die Ehewohnung gehandelt habe, sei dies der Fall. Diese Sperrwirkung ist aber zeitlich begrenzt. Ein Jahr nach Rechtskraft der Ehescheidung erlöschen der Anspruch auf Eintritt in ein Mietverhältnis und der Anspruch auf Überlassung der Ehewohnung, soweit sie vorher nicht gerichtlich geltend gemacht wurden. Die Ehefrau hatte die gerichtliche Geltendmachung versäumt, sodass der Räumungs- und Herausgabeanspruch des Ehemanns Bestand hatte.

Fazit:

Die Entscheidung ist zu begrüßen. Immerhin hat der die Eigentumswohnung nutzende Ehegatte nach Rechtskraft der Scheidung ein Jahr lang Zeit, einen Überlassungsanspruch gerichtlich geltend zu machen. Aufgrund dessen stehen Belange des Kindeswohls – wie der Bundesgerichtshof zutreffend feststellte – dem nicht entgegen.

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Ohne Erfolg! Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 9.12.2020 – VIII ZR 238/18) entschied in Fortführung seiner Rechtsprechung zunächst, dass eine Hinweispflicht des Vermieters auf den Wegfall des ursprünglich gegebenen Kündigungsgrundes (Eigenbedarf) dann ausgelöst wird, wenn der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen ist. Der in einem Räumungsvergleich geschlossene (spätere) Auszugszeitpunkt ist in Bezug auf die Hinweispflicht unbeachtlich, weil zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis bereits beendet war. 

Ein Schadensersatzanspruch in Bezug auf die Maklerkosten für den Erwerb der Eigentumswohnung sah der Bundesgerichtshof nicht als gegeben an, weil die Maklerkosten nicht dem Schutzzweck der (unterstellten) Vertragspflichtverletzung des Vermieters – Kündigung trotz nicht bestehenden Eigenbedarfs – unterfallen. Anders als Maklerkosten für eine Wohnungsanmietung stammen die Kosten des Maklers bezüglich der Suche nach einer Eigentumswohnung nicht aus dem Bereich der Gefahren, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht besteht. Durch den Eigentumserwerb wird nicht nur ein Besitzverlust an der Wohnung ausgeglichen, sondern in Bezug auf die bisherige Stellung als Mieter nimmt dieser nun eine davon zu unterscheidende Stellung als Eigentümer ein.

Beim Abschluss eines Räumungsvergleichs sollte der Vermieter sorgfältig darauf achten, dass nur der Herausgabetermin vereinbart und nicht die Kündigungswirkung auf diesen deutlich späteren Zeitpunkt verschoben wird.

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Durch die Neuregelung in Maklerrecht bestehen drei Möglichkeiten, die Provision im Verhältnis zum Verkäufer zu vereinbaren. Im Einzelnen:

1. Der Makler schließt sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Maklervertrag. Dabei darf der Makler sich keine höhere Provision von dem Käufer versprechen lassen als er mit dem Verkäufer vereinbart hat.
2. Der Makler schließt lediglich mit dem Verkäufer einen Maklervertrag und lässt sich dort eine Maklerprovision versprechen. Er ist damit alleiniger Interessenvertreter des Verkäufers. Regelmäßig profitiert aber auch der Käufer von der Vermittlungsleistung des Maklers. Aufgrund dessen kann sich der Käufer verpflichten, einen Teil der Provision zu tragen. Gesetzlich ist dieser Anteil auf maximal 50 % begrenzt. Wichtig ist, dass der Käufer den Anteil an der Provision nur übernehmen muss, wenn er sich zu der Übernahme bereit erklärt und der Verkäufer oder der Makler die Zahlung des Verkäuferanteils nachgewiesen hat.
3. Schließlich kann der Verkäufer sich natürlich auch verpflichten, die Provision alleine zu zahlen. Auch in diesem Fall ist der Makler dann einseitiger Interessenvertreter des Verkäufers.

Für die Fälligkeit des Provisionsanspruchs bleibt der Abschluss des Kaufvertrages die Grundvoraussetzung, d.h. kein Vertragsschluss kein fälliger Provisionsanspruch!

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