gewerbemietrecht Archive - Rechtsanwalt & Fachanwalt - Jörg Putzar

Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

Jörg Putzar — Thu, 31 Mar 2022 10:59:00 +0000

Die Mieterin hat von der Klägerin Räumlichkeiten zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts gemietet. Infolge der behördlich angeordneten Betriebsschließung zahlte die Mieterin für April 2020 keine Miete. Nachdem das Landgericht die Mieterin zur vollständigen Mietzahlung verurteilte, hat das Oberlandesgericht in der Berufungsinstanz diese Entscheidung aufgehoben und die Mieterin zur Zahlung eines Teils der Miete verurteilt. Das Oberlandesgericht vertrat die Auffassung, dass aufgrund der COVID-19-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages eingetreten sei und deshalb für die Dauer der angeordneten Schließung eine Anpassung der Miete der Kaltmiete vorzunehmen sei. Hiergegen wendete sich der Vermieter mit seiner Revision zum Bundesgerichtshof.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.1.2022 – XII ZR 8/21) stellte fest:

Im Fall einer Geschäftsschließung könne aufgrund hoheitlicher Maßnahmen grundsätzlich ein Anspruch auf Reduzierung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage bestehen. Eine Anpassung der Miete hänge dann davon ab, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag zumutbar sei. Dies erfordere eine umfassende Abwägung, in die auch finanzielle Vorteile des Mieters z.B. gewährte Leistungen aus einer Betriebsversicherung und staatliche Unterstützungsleistungen einzubeziehen seien. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters sei nicht erforderlich.

Nach der Zurückweisung des Verfahrens hat das Oberlandesgericht die wirtschaftlichen Auswirkungen der Geschäftsschließung für die Mieterin zu prüfen und festzustellen, ob die erlittenen Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Vertragsanpassung erfordern.

Fazit:

Allein aufgrund staatlich angeordneter coronabedingter Geschäftsschließung reduziert sich die vereinbarte Miete nicht. Vielmehr muss der Gewerbemieter durch diese Maßnahme erhebliche Nachteile erlitten haben, die nicht durch Leistungen einer Versicherung oder staatliche Maßnahmen ausgeglichen wurden. Zudem muss in der Gesamtbetrachtung ein Festhalten an der unveränderten Miete unzumutbar sein.

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Mietanpassung wegen Covid-19 möglich

Jörg Putzar — Sun, 07 Feb 2021 13:45:33 +0000

Die in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage, ob staatlichen Covid-19 Maßnahmen zu einer Störung der Geschäftsgrundlage von Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse führen und damit Anpassungen der Miethöhe ermöglichen, wurde zunächst mit dem gemeinsamen Beschluss der Bundeskanzlerin mit den Länderchefs vom 13.12.2020 beantwortet. Unter Ziffer 15. findet sich folgende Regelung:

„… Für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen infolge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit werden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern vereinfacht. …“

Die Vermutung wurde nun in Artikel 240 § 7 EGBGB geregelt und gilt bis zum 30.9.2022. Damit können staatlich angeordnete Schließungen von z.B. Einzelhandelsgeschäften und Gastronomiebetrieben grundsätzlich als Störung der Geschäftsgrundlage angenommen werden. Dies eröffnet den Weg zu einer Anpassung des Miet- oder Pachtvertrages. Die Vertragsparteien sind nun aufgerufen, konstruktive Lösungen zu finden. Dabei darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass auch Vermieter aufgrund der staatlichen Maßnahmen in existenzbedrohende Situationen gelangen.

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Corona: Verpflichtung zur Mietzahlung

Jörg Putzar — Sun, 07 Feb 2021 13:26:39 +0000

Über die Frage, ob der Mieter bei corona-bedingter Schließung von der Mietzahlungsverpflichtung befreit wird, hatte das Landgericht Frankfurt am Main (Urteil v. 2.10.2020 – 2-15 O 23/20 – noch nicht rechtskräftig) zu entscheiden. Im zu beurteilenden Fall hatte ein international tätiger Gewerberaummieter Gewerberäume zur Nutzung als Einzelhandelsgeschäft angemietet und gegenüber dem Vermieter angekündigt, dass er ab April 2020 wegen COVID-19 die Miete nicht mehr zahlen wird. Widersprüche und Mahnungen des Vermieters blieben erfolglos, weshalb der Vermieter den Gerichtsweg einschlug.

Mit Erfolg. Das Landgericht Frankfurt am Main stellte fest, dass eine Minderung der Miete nicht in Betracht käme, weil durch hoheitliche Maßnahmen verursachte Gebrauchsbeschränkungen nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters berühren würden. Sofern der Vermieter seiner mietvertraglichen Pflicht zur Ermöglichung der vertraglich vorgesehenen Nutzungen nachkommt, trägt allein der Mieter das Verwendungsrisiko, entsprechende Gewinne mit dem Mietobjekt erzielen zu können. Hoheitliche Maßnahmen würden allein den Publikumsverkehr beschränken, um Infektion zu vermeiden. Insoweit sei ein Sachmangel zu verneinen. Solange der Mieter das Verwendungsrisiko trage, entfiele auch eine Unmöglichkeit.

Letztlich verneinte das Gericht auch eine Anpassung wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Das Gericht begründete seine Auffassung u.a. damit, dass durch zeitlich befristete Schließungen eine existenziell unzumutbare Situation nicht begründet wurde. Da der Mieter das Risiko trägt, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können, kann er sich bei Verwirklichung dieses Risikos grundsätzlich nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen. Darüber hinaus bestehen für den Mieter auch keine existenzbedrohenden Folgen, da er durch Kurzarbeit und staatliche Hilfen Einsparung erzielen kann. Zudem besteht die Möglichkeit, Umsätze im Onlinehandel zu erzielen.

Die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt zeigt, dass corona-bedingte Schließungen nicht dazu führen, dass der Mieter von seiner Hauptleistungspflicht, nämlich zur Zahlung der Miete befreit wird.

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