Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung

Muss der Gewerbemieter trotz staatlich angeordneter Geschäftsschließung die gesamte Miete zahlen?

Die Mieterin hat von der Klägerin Räumlichkeiten zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts gemietet. Infolge der behördlich angeordneten Betriebsschließung zahlte die Mieterin für April 2020 keine Miete. Nachdem das Landgericht die Mieterin zur vollständigen Mietzahlung verurteilte, hat das Oberlandesgericht in der Berufungsinstanz diese Entscheidung aufgehoben und die Mieterin zur Zahlung eines Teils der Miete verurteilt. Das Oberlandesgericht vertrat die Auffassung, dass aufgrund der COVID-19-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages eingetreten sei und deshalb für die Dauer der angeordneten Schließung eine Anpassung der Miete der Kaltmiete vorzunehmen sei. Hiergegen wendete sich der Vermieter mit seiner Revision zum Bundesgerichtshof.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.1.2022 – XII ZR 8/21) stellte fest:

Im Fall einer Geschäftsschließung könne aufgrund hoheitlicher Maßnahmen grundsätzlich ein Anspruch auf Reduzierung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage bestehen. Eine Anpassung der Miete hänge dann davon ab, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag zumutbar sei. Dies erfordere eine umfassende Abwägung, in die auch finanzielle Vorteile des Mieters z.B. gewährte Leistungen aus einer Betriebsversicherung und staatliche Unterstützungsleistungen einzubeziehen seien. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters sei nicht erforderlich.

Nach der Zurückweisung des Verfahrens hat das Oberlandesgericht die wirtschaftlichen Auswirkungen der Geschäftsschließung für die Mieterin zu prüfen und festzustellen, ob die erlittenen Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Vertragsanpassung erfordern.

Fazit:

Allein aufgrund staatlich angeordneter coronabedingter Geschäftsschließung reduziert sich die vereinbarte Miete nicht. Vielmehr muss der Gewerbemieter durch diese Maßnahme erhebliche Nachteile erlitten haben, die nicht durch Leistungen einer Versicherung oder staatliche Maßnahmen ausgeglichen wurden. Zudem muss in der Gesamtbetrachtung ein Festhalten an der unveränderten Miete unzumutbar sein.

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Jörg Putzar | Rechtsanwalt und Fachanwalt
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