Ohne Erfolg! Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 9.12.2020 – VIII ZR 238/18) entschied in Fortführung seiner Rechtsprechung zunächst, dass eine Hinweispflicht des Vermieters auf den Wegfall des ursprünglich gegebenen Kündigungsgrundes (Eigenbedarf) dann ausgelöst wird, wenn der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen ist. Der in einem Räumungsvergleich geschlossene (spätere) Auszugszeitpunkt ist in Bezug auf die Hinweispflicht unbeachtlich, weil zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis bereits beendet war. 

Ein Schadensersatzanspruch in Bezug auf die Maklerkosten für den Erwerb der Eigentumswohnung sah der Bundesgerichtshof nicht als gegeben an, weil die Maklerkosten nicht dem Schutzzweck der (unterstellten) Vertragspflichtverletzung des Vermieters – Kündigung trotz nicht bestehenden Eigenbedarfs – unterfallen. Anders als Maklerkosten für eine Wohnungsanmietung stammen die Kosten des Maklers bezüglich der Suche nach einer Eigentumswohnung nicht aus dem Bereich der Gefahren, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht besteht. Durch den Eigentumserwerb wird nicht nur ein Besitzverlust an der Wohnung ausgeglichen, sondern in Bezug auf die bisherige Stellung als Mieter nimmt dieser nun eine davon zu unterscheidende Stellung als Eigentümer ein.

Beim Abschluss eines Räumungsvergleichs sollte der Vermieter sorgfältig darauf achten, dass nur der Herausgabetermin vereinbart und nicht die Kündigungswirkung auf diesen deutlich späteren Zeitpunkt verschoben wird.

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„… Für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen infolge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit werden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern vereinfacht. …“

Die Vermutung wurde nun in Artikel 240 § 7 EGBGB geregelt und gilt bis zum 30.9.2022. Damit können staatlich angeordnete Schließungen von z.B. Einzelhandelsgeschäften und Gastronomiebetrieben grundsätzlich als Störung der Geschäftsgrundlage angenommen werden. Dies eröffnet den Weg zu einer Anpassung des Miet- oder Pachtvertrages. Die Vertragsparteien sind nun aufgerufen, konstruktive Lösungen zu finden. Dabei darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass auch Vermieter aufgrund der staatlichen Maßnahmen in existenzbedrohende Situationen gelangen.

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Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 14.12.2016 – VIII 232/15) bleibt bei seiner Rechtsauffassung, wonach eine teilrechtsfähige BGB-Gesellschaft wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen kündigen kann. Er wendet dabei den Eigenbedarfskündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Zif. 2 BGB nicht direkt, sondern analog an. Die Kündigung durch eine GbR sei vergleichbar mit der einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft und diese dürften unstreitig für ihre Mitglieder wegen Eigenbedarfs kündigen.

Zwar hat der Bundesgerichtshof einige seiner Argumente aus den früheren Entscheidungen ausdrücklich zurückgenommen. Ungeachtet dessen dürfte nunmehr feststehen, dass eine teilrechtsfähige BGB-Gesellschaft wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen kündigen darf. Mögliche Missbrauchsfälle könnten immer noch mit dem Grundsatz von Treu und Glauben angegriffen werden.

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