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Corona-bedingte Schließung

Besteht ein Mangel? Nein, aber eventuell Mietreduzierung

Seit dem ersten Lockdown im März 2020 wird in Rechtsprechung und Literatur die Frage diskutiert, ob der Gewerbemieter, der aufgrund staatlicher Maßnahmen sein Geschäft nicht öffnen kann, von der Miete (zumindest teilweise) befreit wird. Diskutiert wurden und werden verschiedene Ansätze. Mieterseits wird sich teilweise darauf berufen, dass das Mietobjekt mit einem Mangel behaftet sei, weshalb sich die Miete mindert. Teilweise wird vertreten, es bestünde Unmöglichkeit in Bezug auf die Gebrauchsüberlassung. Andere sind der Auffassung, dass die Geschäftsgrundlage gestört sei.

Die Bundeskanzlerin hat mit den Ministerpräsidenten am 13.12.2020 die gesetzliche Vermutung beschlossen, dass erhebliche Beschränkungen infolge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen kann. Diese Vermutung wurde sodann in Artikel 240 § 7 EGBGB geregelt und gilt bis zum 30.9.2022.

Nunmehr liegen die ersten Entscheidungen einiger Oberlandesgerichte vor. Das Oberlandesgericht Karlsruhe (Urteil vom 24.2.2021 – 7 U 109/20) und das Oberlandesgericht München (Beschluss vom 17.2.2021 – 32 U 6358/20) haben entschieden, dass die Corona-bedingten Schließungen nicht zu einem Mangel der Mietsache geführt haben und auch kein Fall der Unmöglichkeit vorlag. Beide Gerichte vertreten aber die Ansicht, dass unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage grundsätzlich Mietreduzierungen in Betracht kämen. Entsprechend dem Oberlandesgerichts Karlsruhe setzt eine Reduzierung der Miete voraus, dass der Mieter durch die vollständige Mietzahlung in seiner wirtschaftlichen Existenz vernichtet werden würde oder zumindest sein wirtschaftliches Fortkommen schwerwiegend beeinträchtigt würde. Zudem müsste die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung in Form einer Mietreduzierung erlauben. Auch das Oberlandesgericht München stellte darauf ab, dass eine Anpassung des Mietvertrages in Form der Mietreduzierung oder Stundung der Miete nur in Ausnahmefällen möglich sei. Es seien bei der Prüfung der Zumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Das Oberlandesgericht Dresden (Urteil vom 24.2.2021 – 5 U 1782/20) vertritt die Auffassung, dass es auf das Vorliegen eines Mangels am Mietobjekt nicht ankomme. Zudem wird vom Oberlandesgericht Dresden vertreten, dass die Vorschriften der Unmöglichkeit keine Anwendung fänden. Allerdings sieht das Oberlandesgericht Dresden in der Corona-Pandemie und der damit einhergehenden staatlichen Schließungsanordnungen eine Störung der Geschäftsgrundlage, die eine Anpassung des Vertrages in Form einer 50-prozentigen Reduzierung der Kaltmiete rechtfertige. Begründend wird ausgeführt, dass keine der Vertragsparteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder die Störung vorhergesehen habe. Aufgrund dessen sei es angemessen, die Lasten hälftig auf die Parteien zu verteilen.

Obwohl sich die Interessen der Parteien gegenläufig darstellen zu scheinen, darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass beide Parteien an einer langfristigen Geschäftsbeziehung interessiert sein müssten. Aufgrund dessen sind die Vertragsparteien gefordert, konstruktive und ausgewogene Lösungen zu finden. Dabei darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass auch der Vermieter aufgrund (teilweiser) ausbleibender Miete in existenzbedrohende Situationengelangen kann – nämlich dann, wenn er dadurch seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann. Andererseits liegt die „Not“ der Mieter auf der Hand. Ein gemeinsames Durchstehen der Krise kann auch zu einer Vertiefung der Geschäftsbeziehung führen. Unter diesem Gesichtspunkt sollten die Parteien die Verhandlungen mit Respekt und Verständnis für die andere Seite führen.