Über die Frage, ob der Mieter bei corona-bedingter Schließung von der Mietzahlungsverpflichtung befreit wird, hatte das Landgericht Frankfurt am Main (Urteil v. 2.10.2020 – 2-15 O 23/20 – noch nicht rechtskräftig) zu entscheiden. Im zu beurteilenden Fall hatte ein international tätiger Gewerberaummieter Gewerberäume zur Nutzung als Einzelhandelsgeschäft angemietet und gegenüber dem Vermieter angekündigt, dass er ab April 2020 wegen COVID-19 die Miete nicht mehr zahlen wird. Widersprüche und Mahnungen des Vermieters blieben erfolglos, weshalb der Vermieter den Gerichtsweg einschlug.
Mit Erfolg. Das Landgericht Frankfurt am Main stellte fest, dass eine Minderung der Miete nicht in Betracht käme, weil durch hoheitliche Maßnahmen verursachte Gebrauchsbeschränkungen nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters berühren würden. Sofern der Vermieter seiner mietvertraglichen Pflicht zur Ermöglichung der vertraglich vorgesehenen Nutzungen nachkommt, trägt allein der Mieter das Verwendungsrisiko, entsprechende Gewinne mit dem Mietobjekt erzielen zu können. Hoheitliche Maßnahmen würden allein den Publikumsverkehr beschränken, um Infektion zu vermeiden. Insoweit sei ein Sachmangel zu verneinen. Solange der Mieter das Verwendungsrisiko trage, entfiele auch eine Unmöglichkeit.
Letztlich verneinte das Gericht auch eine Anpassung wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Das Gericht begründete seine Auffassung u.a. damit, dass durch zeitlich befristete Schließungen eine existenziell unzumutbare Situation nicht begründet wurde. Da der Mieter das Risiko trägt, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können, kann er sich bei Verwirklichung dieses Risikos grundsätzlich nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen. Darüber hinaus bestehen für den Mieter auch keine existenzbedrohenden Folgen, da er durch Kurzarbeit und staatliche Hilfen Einsparung erzielen kann. Zudem besteht die Möglichkeit, Umsätze im Onlinehandel zu erzielen.
Die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt zeigt, dass corona-bedingte Schließungen nicht dazu führen, dass der Mieter von seiner Hauptleistungspflicht, nämlich zur Zahlung der Miete befreit wird.
