Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis mit der Mieterin wegen Eigenbedarfs. In seinen Kündigungen weist er lediglich darauf hin, dass er die Wohnung für eigene Zwecke benötige. Die Mieterin räumt die Wohnung nicht und gibt sie auch nicht an den Vermieter heraus. Die Räumungsklage des Vermieters bleibt in 1. Instanz erfolglos. Mit der Berufung verfolgt der Vermieter seinen Räumungsanspruch weiter.
Ohne Erfolg! Das Landgericht Berlin (Urteil vom 15.11.2016 – 67 S 247/16) verneint ebenfalls einen Räumungsanspruch des Vermieters. Das Landgericht vertritt die Auffassung, dass das Mietverhältnis durch die Kündigungsschreiben nicht beendet wurde. Begründend führt das Gericht aus, dass die gesetzliche Begründungspflicht der Eigenbedarfskündigung den Zweck habe, den Mieter in die Lage zu versetzen, sich frühzeitig Klarheit über seine Rechtsstellung zu verschaffen, d.h. dem Mieter muss anhand des mitgeteilten Sachverhalts frühzeitig die Überprüfung, ob die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg angegriffen werden kann, möglich sein. Ein Kündigungsschreiben, dass sich darauf beschränkt, den Gesetzeswortlaut wiederzugeben oder lediglich auf das der Kündigung zu Grunde liegende Interesse des Vermieters verweist, erfüllt diesen Zweck nicht. Vielmehr muss der Vermieter dem Mieter den für die Kündigung wesentlichen Lebenssachverhalt, die sogenannten „Kerntatsachen“ offenlegen. Dazu ist es erforderlich, dass alle wesentlichen Tatsachen und Lebensvorgänge, aus denen sich der Kündigungstatbestand ergibt, nicht nur pauschal, sondern ganz konkret und nachprüfbar dargelegt werden.
Das Landgericht Berlin stellt nochmals die strengen Anforderungen an die Begründung der Eigenbedarfskündigung dar und betont den gesetzlich vermittelten Schutz des Mieters vor willkürlichen oder grundlosen Kündigungen. Vermietern ist dringend anzuraten, bei der Abfassung einer Eigenbedarfskündigung frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen, um langwierige und kostenintensive gerichtliche Auseinandersetzungen über die Wirksamkeit einer Kündigung zu vermeiden.
Was ist eine Eigenbedarfskündigung?
“Eine Eigenbedarfskündigung liegt vor, wenn der Vermieter das Mietverhältnis beendet, weil er die vermietete Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Dabei sind jedoch bestimmte rechtliche Voraussetzungen zu beachten.”
Rechtliche Anforderungen an die Begründung
“Eine pauschale Begründung genügt nicht. Der Vermieter muss konkret darlegen, warum er die Wohnung benötigt. Allgemeine Aussagen wie ‘für meine Familie’ reichen nicht aus. Es muss klar ersichtlich sein, welche Person die Wohnung warum benötigt.”
Beispiele für ausreichende Begründungen
- “Die Wohnung wird für den Einzug der erwachsenen Tochter benötigt, die aufgrund eines neuen Arbeitsplatzes in der Stadt wohnt.”
- “Die Eltern des Vermieters möchten in die Nähe ihrer Kinder ziehen, um im Alter betreut zu werden.”
Unzureichende Begründungen
- “Die Wohnung wird für Familienangehörige benötigt.”
- “Es besteht ein allgemeiner Wohnbedarf.”
Wichtige Urteile zur Eigenbedarfskündigung
“Die Rechtsprechung hat in zahlreichen Urteilen klargestellt, dass eine pauschale Begründung nicht ausreicht. Besonders relevant sind hierbei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs, die die Anforderungen an die Begründung konkretisieren.”
Urteil des Bundesgerichtshofs
“Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil entschieden, dass eine Eigenbedarfskündigung nur dann wirksam ist, wenn der Vermieter detailliert darlegt, warum die Wohnung benötigt wird. Allgemeine Aussagen reichen nicht aus (BGH, Urteil vom 20. März 2019 – VIII ZR 104/18).”
Tipps für Vermieter und Mieter
“Für Vermieter: Achten Sie darauf, eine detaillierte und nachvollziehbare Begründung zu liefern. Für Mieter: Prüfen Sie die Begründung sorgfältig und holen Sie im Zweifelsfall rechtlichen Rat ein.”
Beratung durch Rechtsanwalt Jörg Putzar
“Rechtsanwalt Jörg Putzar steht Ihnen mit seiner langjährigen Erfahrung im Mietrecht zur Seite. Er berät sowohl Vermieter als auch Mieter bei Fragen rund um die Eigenbedarfskündigung und hilft Ihnen, Ihre Rechte durchzusetzen.”
