Mietvertrag oder Leihe oder was?

Wenn beide Parteien eine Vereinbarung nicht als Mietverhältnis ansehen, kann trotzdem ein Mietverhältnis bestehen?

Mutter und Tochter einigen sich auf eine Aufstockung des Elternhauses und Nutzung der neuen Wohnung durch die Tochter. Dafür sagt die Tochter eine Beteiligung an der Finanzierung sowie an den Instandsetzungs- und Betriebskosten des gesamten Gebäudes zu. Nachdem die Darlehen getilgt sind, verlangt die Mutter eine Nutzungsentschädigung und erhebt schließlich Räumungsklage.

Das Oberlandesgericht Brandenburg (OLG Brandenburg, Urteil vom 29.3.2022 – 3 U 79/21) sieht in der Vereinbarung ein Mietverhältnis und nimmt Bezug auf die Entscheidung des BGH vom 20.9.2017 zu diesem Thema, wonach es stets auf den Rechtscharakter der Überlassung ankommt. Denkbar wäre ein Mietvertrag, eine Leihe, eine sonstige Vereinbarung oder ein reines Gefälligkeitsverhältnis. Das OLG bringt deutlich zum Ausdruck, dass die subjektive Bewertung der Parteien nicht entscheidend sei. Vielmehr sei auf die objektive rechtliche Bewertung der Vereinbarung abzustellen. Deshalb könne auch ein Mietverhältnis vorliegen, obwohl die Parteien selbst dies nicht so bewerten. Entscheidend für die Abgrenzung Leihe / Miete sei, ob der Gebrauchsüberlassung eine zumindest geldwerte Gegenleistung gegenübersteht, die nicht unbedingt monatlich zu erbringen ist – eine Einmalleistung genügt durchaus. Die Gegenleistung sah das OLG nicht nur in der Übernahme der Darlehensraten, sondern auch in der Vereinbarung, sich hälftig an den Instandsetzungs- und Betriebskosten der gesamten Immobilie zu beteiligen. Entscheidend war für das OLG letztlich die vereinbarte Übernahme der anteiligen Kosten der gesamten Immobilie. 

Fazit:

Die Entscheidung zeigt, wie problematisch sich oftmals nicht schriftlich getroffene Vereinbarungen im Verhältnis Eltern-Kinder auswirken können. Auch wenn es noch so lästig ist und unnötig erscheint, schriftliche Vereinbarungen können bei zukünftigen Auseinandersetzungen helfen, diese nicht eskalieren zu lassen.

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Jörg Putzar | Rechtsanwalt und Fachanwalt
Absolvent des Fachanwaltslehrgangs Familienrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Strassen 83
D-51429 Bergisch Gladbach