Eigenbedarfskündigung durch Miteigentümer-Ehegatten: Wann besteht eine Mitwirkungspflicht? (BGH XII ZB 142/25)

Mit Beschluss vom 21.01.2026 (XII ZB 142/25) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Trennung allein einem Miteigentümer-Ehegatten kein Recht gibt, die Mitwirkung des anderen Ehegatten an einer Eigenbedarfskündigung gerichtlich zu erzwingen. Erforderlich ist eine umfassende und sorgfältige Prüfung des Einzelfalls.

Sachverhalt

Ein Ehepaar erwarb gemeinsam ein Einfamilienhaus hälftig als Miteigentum und vermietete es an die damals bereits pflegebedürftige, heute 84-jährige verwitwete Mutter der Ehefrau. Ziel war es, der Mutter einen Altersruhesitz in unmittelbarer Nähe zur Familie — insbesondere zu den gemeinsamen Enkelkindern — zu ermöglichen. Seit Juni 2021 leben die Eheleute getrennt.

Im Juli 2023 kündigte der Ehemann das Mietverhältnis gegenüber der Mutter der Ehefrau wegen Eigenbedarfs und verlangte von seiner Ehefrau die Mitwirkung an dieser Kündigung. Die Ehefrau verweigerte ihre Zustimmung. Das Amtsgericht wies den Antrag zunächst ab; das OLG Celle verpflichtete die Ehefrau auf die Beschwerde des Ehemannes hin zur Mitwirkung. Der BGH hob diese Entscheidung auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück.

Die Antwort des BGH

Ein Miteigentümer kann zwar nach § 745 Abs. 2 BGB grundsätzlich eine Neuregelung der Benutzung des gemeinsamen Grundstücks verlangen, wenn tatsächliche Veränderungen eingetreten sind, die ein Festhalten an der bisherigen Nutzungsvereinbarung unerträglich erscheinen lassen. Die Trennung der Ehegatten allein genügt hierfür ausdrücklich nicht. Die Schwelle für eine solche Neuregelung liegt deutlich höher als bei einer erstmaligen Regelung der Nutzung.

Maßgebliche Gesichtspunkte des Einzelfalls

Das Gericht muss im Rahmen einer umfassenden tatrichterlichen Würdigung aller Umstände des Einzelfalls insbesondere folgende Gesichtspunkte berücksichtigen:

• Ob der ursprünglich vereinbarte Nutzungszweck — hier die Überlassung als familiennaher Altersruhesitz für die Mutter — durch die Trennung überhaupt berührt wird und weiterhin uneingeschränkt möglich bleibt.
• Ob dem antragstellenden Ehegatten angesichts seiner finanziellen Verhältnisse zumutbare Wohnalternativen zur Verfügung stehen; allein der Wunsch, die Immobilie künftig selbst zu bewohnen, macht die bisherige Nutzung nicht unerträglich.
• Dass auch der andere Miteigentümer sich seinerseits auf Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen kann, der gleichermaßen durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG geschützt ist.
• Ob wirtschaftliche Nachteile — etwa eine unterhalb der Marktmiete liegende Miete — die Unzumutbarkeit tatsächlich begründen können, zumal der Antragsteller bei eigener Nutzung der Immobilie seinerseits eine Nutzungsentschädigung oder unterhaltsrechtliche Wohnvorteile zu tragen hätte.
• Ob steuerliche Vorteile aus der Vermietung auch nach der Trennung fortbestehen und damit für den antragstellenden Ehegatten weiterhin wirtschaftlich vorteilhaft sind.

Da das OLG Celle diese Gesichtspunkte nicht hinreichend gewürdigt hatte, hob der BGH den Beschluss auf und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung zurück.

Praxishinweis

Befinden sich Ehegatten nach einer Trennung gemeinsam im Eigentum einer vermieteten Immobilie und besteht Streit darüber, ob das Mietverhältnis gekündigt werden soll, ergibt sich aus der Trennung allein kein automatisches Recht, die Zustimmung des anderen Ehegatten zur Kündigung gerichtlich zu erzwingen. Die Gerichte prüfen, ob die Fortführung des bestehenden Mietverhältnisses tatsächlich unzumutbar ist; diese Schwelle ist hoch.

Praktisch ist nachzuweisen, dass der Antragsteller auf die Nutzung der Immobilie angewiesen ist, weil keine anderen zumutbaren Wohnmöglichkeiten zur Verfügung stehen. Zudem muss geklärt sein, wie die Immobilie nach einer etwaigen Kündigung genutzt werden soll — ein bloßer Antrag auf Mitwirkung an der Kündigung reicht nicht aus; die angestrebte neue Nutzung muss konkret benannt werden. Auch die gleichwertigen Rechte des hälftigen Miteigentümers werden bei der Entscheidung vollständig berücksichtigt. Eine einvernehmliche Lösung — etwa im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung — kann daher in vielen Fällen der geeignete Weg sein, Klarheit über die Zukunft der gemeinsamen Immobilie zu gewinnen.

Quelle: BGH, Beschluss vom 21.01.2026, Az. XII ZB 142/25.