Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietvertrages nicht an den Vermieter zurück, so steht ihm für die Dauer der Vorenthaltung ein gesetzlicher Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu. Die Nutzungsentschädigung beziffert sich mindestens auf die bisher vereinbarte Miete. Gesetzlich wird dem Vermieter aber auch erlaubt, die Miete zu verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Zu klären war vom Bundesgerichtshof, was damit für den Bereich der Wohnraummiete gemeint ist.
Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter eines Einfamilienhauses nach wirksamer Beendigung des Mietvertrages aufgrund einer Eigenbedarfskündigung das Haus erst nach mehr als einem Jahr geräumt und an den Vermieter herausgegeben. Für den Zeitraum zwischen Beendigung des Mietvertrages und Herausgabe der Wohnung zahlte der Mieter die zuletzt vereinbarte Miete. Der Vermieter nahm nach der Räumung umfangreiche Umbauarbeiten vor. Mit seiner Klage begehrte der Vermieter die Zahlung der Differenz zwischen der vereinbarten und der aktuellen Neuvertragsmiete und hatte in den beiden ersten Instanzen Erfolg. Der Mieter legte gegen das Berufungsurteil Revision beim Bundesgerichtshof ein.
Ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 18.1.2017 – VIII ZR 17/16) vertrat ebenfalls die Ansicht, dass der Vermieter wegen der Vorenthaltung der Mietsache als Nutzungsentschädigung nicht nur die von den bisherigen Mietern entrichtete vereinbarte Miete, sondern weitergehend auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete verlangen kann. Die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete ist anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrags ortsübliche Miete (Marktmiete), nicht hingegen nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu ermitteln.
Unter anderem begründete der Bundesgerichtshof seine Entscheidung damit, dass über die Verpflichtung zur Zahlung von Nutzungsentschädigung auch Druck auf den Mieter ausgeübt werden soll, seiner vertraglichen Verpflichtung zur Räumung und Rückgabe der Wohnung nachzukommen. Zudem hatte der Reformgesetzgeber eine Beschränkung der Nutzungsentschädigung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht vorgesehen.
Die Entscheidung ist konsequent. Voraussetzung für den Anspruch ist aber stets ein Vorenthalten der Wohnung durch den Mieter. Zudem muss auf Seiten des Vermieters ein Rücknahmewille bestehen. Ob der Mieter die Mietsache nutzt, ist unerheblich. Auch ist nicht entscheidend, ob der Vermieter durch eine Weitervermietung die Marktmiete hätte erzielen können oder ob er die Sache selbst nutzen will. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung der Marktmiete entsteht automatisch und kann auch rückwirkend geltend gemacht werden. Er wird aber durch die Mietpreisbremse begrenzt.
