Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.1.2022 – XII ZR 8/21) stellte fest:

Im Fall einer Geschäftsschließung könne aufgrund hoheitlicher Maßnahmen grundsätzlich ein Anspruch auf Reduzierung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage bestehen. Eine Anpassung der Miete hänge dann davon ab, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag zumutbar sei. Dies erfordere eine umfassende Abwägung, in die auch finanzielle Vorteile des Mieters z.B. gewährte Leistungen aus einer Betriebsversicherung und staatliche Unterstützungsleistungen einzubeziehen seien. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters sei nicht erforderlich.

Nach der Zurückweisung des Verfahrens hat das Oberlandesgericht die wirtschaftlichen Auswirkungen der Geschäftsschließung für die Mieterin zu prüfen und festzustellen, ob die erlittenen Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Vertragsanpassung erfordern.

Fazit:

Allein aufgrund staatlich angeordneter coronabedingter Geschäftsschließung reduziert sich die vereinbarte Miete nicht. Vielmehr muss der Gewerbemieter durch diese Maßnahme erhebliche Nachteile erlitten haben, die nicht durch Leistungen einer Versicherung oder staatliche Maßnahmen ausgeglichen wurden. Zudem muss in der Gesamtbetrachtung ein Festhalten an der unveränderten Miete unzumutbar sein.

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Im Mai 2020 wurde gegen die Antragsgegnerin ein Ordnungsgeld wegen Zuwiderhandlung gegen den Umgangsbeschluss festgesetzt, gegen den sich die Mutter mit der sofortigen Beschwerde wendete.

Ohne Erfolg! Das Oberlandesgericht Frankfurt / M. (Beschluss vom 8.7.2020 – 1 WF 102/20) stellte fest, dass der umgangsverpflichtete Elternteil ohne Einverständnis des umgangsberechtigten Elternteils grundsätzlich nicht befugt sei, über die Ausgestaltung und das Stattfinden des Umgangsrechts zu disponieren. Daran würden auch gesundheitliche Gründe nichts ändern. Das Oberlandesgericht Frankfurt / M. vertrat die Auffassung, dass die Kontaktbeschränkungen zur Eindämmung der Coronaviren grundsätzlich nicht dazu führen würden, dass Umgangskontakte zwischen Elternteilen und ihren Kindern nicht mehr stattfinden. Zudem nahm das Oberlandesgericht Frankfurt / M. Bezug auf den Hinweis des Bundesjustizministeriums, wonach das Umgangsrecht aufgrund der Corona-Pandemie und den entsprechenden Schutzvorkehrungen grundsätzlich nicht auszuschließen sei.

Die Empfehlung zur Kontaktvermeidung beziehe sich nicht auf die Kernfamilie. Dies gelte auch, wenn die Eltern in getrennten Haushalten leben. Das Oberlandesgericht Frankfurt / M. kam zu dem Ergebnis, dass dem Umgang kein gesetzliches Verbot entgegenstünde auch die Coronaverordnungen kein Kontaktverbot statuieren würden. Begründend wies das Oberlandesgericht Frankfurt / M. daraufhin, dass der Umgang zwischen dem nichtbetreuenden Elternteil und dem Kind zum absolut notwendigen Minimum zwischenmenschlicher Kontakte gehöre und somit einem Ausnahmetatbestand unterfalle. Deutlich wies das Oberlandesgericht Frankfurt / M. zudem daraufhin, dass es zur Vorbeugung einer Entfremdung des Kindes vom nichtbetreuenden Elternteil grundsätzlich geboten sei, eine gerichtliche Umgangsregelung auch durchzusetzen.

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt / M. ist zu begrüßen. Aufgrund der Kontaktbeschränkungen leiden Kinder ohnehin mehr als Erwachsene. Die Aussetzung der Umgangskontakte würde die Kinder noch tiefgreifender beeinträchtigen und langfristige Schäden hervorrufen. Bei Einhaltung der gebotenen Hygienemaßnahmen und durch die nunmehr möglichen Testungen werden die Risiken der Verbreitung der Coronaviren durch Umgangskontakte auf ein vertretbares Minimum beschränkt.

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Die Bundeskanzlerin hat mit den Ministerpräsidenten am 13.12.2020 die gesetzliche Vermutung beschlossen, dass erhebliche Beschränkungen infolge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen kann. Diese Vermutung wurde sodann in Artikel 240 § 7 EGBGB geregelt und gilt bis zum 30.9.2022.

Nunmehr liegen die ersten Entscheidungen einiger Oberlandesgerichte vor. Das Oberlandesgericht Karlsruhe (Urteil vom 24.2.2021 – 7 U 109/20) und das Oberlandesgericht München (Beschluss vom 17.2.2021 – 32 U 6358/20) haben entschieden, dass die Corona-bedingten Schließungen nicht zu einem Mangel der Mietsache geführt haben und auch kein Fall der Unmöglichkeit vorlag. Beide Gerichte vertreten aber die Ansicht, dass unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage grundsätzlich Mietreduzierungen in Betracht kämen.

Entsprechend dem Oberlandesgerichts Karlsruhe setzt eine Reduzierung der Miete voraus, dass der Mieter durch die vollständige Mietzahlung in seiner wirtschaftlichen Existenz vernichtet werden würde oder zumindest sein wirtschaftliches Fortkommen schwerwiegend beeinträchtigt würde. Zudem müsste die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung in Form einer Mietreduzierung erlauben.

Auch das Oberlandesgericht München stellte darauf ab, dass eine Anpassung des Mietvertrages in Form der Mietreduzierung oder Stundung der Miete nur in Ausnahmefällen möglich sei. Es seien bei der Prüfung der Zumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Das Oberlandesgericht Dresden (Urteil vom 24.2.2021 – 5 U 1782/20) vertritt die Auffassung, dass es auf das Vorliegen eines Mangels am Mietobjekt nicht ankomme. Zudem wird vom Oberlandesgericht Dresden vertreten, dass die Vorschriften der Unmöglichkeit keine Anwendung fänden.

Allerdings sieht das Oberlandesgericht Dresden in der Corona-Pandemie und der damit einhergehenden staatlichen Schließungsanordnungen eine Störung der Geschäftsgrundlage, die eine Anpassung des Vertrages in Form einer 50-prozentigen Reduzierung der Kaltmiete rechtfertige. Begründend wird ausgeführt, dass keine der Vertragsparteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder die Störung vorhergesehen habe. Aufgrund dessen sei es angemessen, die Lasten hälftig auf die Parteien zu verteilen.

Obwohl sich die Interessen der Parteien gegenläufig darstellen zu scheinen, darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass beide Parteien an einer langfristigen Geschäftsbeziehung interessiert sein müssten. Aufgrund dessen sind die Vertragsparteien gefordert, konstruktive und ausgewogene Lösungen zu finden. Dabei darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass auch der Vermieter aufgrund (teilweiser) ausbleibender Miete in existenzbedrohende Situationengelangen kann – nämlich dann, wenn er dadurch seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann. Andererseits liegt die „Not“ der Mieter auf der Hand. Ein gemeinsames Durchstehen der Krise kann auch zu einer Vertiefung der Geschäftsbeziehung führen. Unter diesem Gesichtspunkt sollten die Parteien die Verhandlungen mit Respekt und Verständnis für die andere Seite führen.

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Können sich die Ehegatten über keine der vorbezeichneten Optionen einigen – oftmals scheitert eine Einigung an den Kaufpreisvorstellungen – bleibt nur die sogenannte Teilungsversteigerung – eine Form der Zwangsversteigerung. Im Rahmen dessen wird die Immobilie versteigert und der Erlös unter Abzug der Belastungen und Kosten auf die Ehegatten verteilt. Aus mehreren Gründen ist die Teilungsversteigerung oftmals für mindestens einen Ehegatten mit erheblichen Nachteilen verbunden.

Nunmehr hat das Oberlandesgericht Köln (Beschl. V. 12.6.20 – 10 UF 38/20) in einer Entscheidung aus dem Jahr 2020 entschieden, dass das Gebot der ehelichen Rücksichtnahme einer Teilungsversteigerung einer ehelichen Immobilie vor rechtskräftiger Scheidung der Ehegatten entgegenstehen kann, wenn sich dies aus einer Abwägung der wechselseitigen Interessen ergibt. In dem zu entscheidenden Fall waren die Parteien über mehrere Jahrzehnte verheiratet und haben die beiden Ehegatten gehörende Immobilie fast 30 Jahre gemeinschaftlich bewohnt. Ein Ehegatte ist ausgezogen, der andere Ehegatte bewohnte die Immobilie weiterhin. Der bleibende Ehegatte leidet an Parkinson und ist mit einem Grad von 80 % schwerbehindert. Der ausgezogene Ehegatte leitete das Teilungsversteigerungsverfahren ein. Gegen die angeordnete Zwangsversteigerung ging der verbleibende Ehegatte gerichtlich vor.

Er vertrat die Auffassung, dass eine Interessenabwägung schon aufgrund seines Alters und seiner Erkrankung, aber auch aufgrund der für ihn günstigen Lage und der Größe des Objekts, für seinen Verbleib in der Immobilie spreche. Das Familiengericht gab dem verbleibenden Ehegatten recht und erklärte die Teilungsversteigerung für unzulässig. Die Beschwerde des anderen Ehegatten vor dem Oberlandesgericht Köln blieb erfolglos. Das Oberlandesgericht stellte fest, dass der Teilungsversteigerung die gesetzliche Verpflichtung der Ehegatten entgegensteht, bei Durchführung und Durchsetzung vermögensrechtlicher Ansprüche Rücksicht auf den jeweils anderen zu nehmen.

Die vom Familiengericht vorgenommene Interessenabwägung sei nicht zu beanstanden. Insbesondere sei zu berücksichtigen, dass der verbleibende Ehegatte die Immobilie seit fast 30 Jahren bewohnt und in einem Alter ist, in dem insbesondere in Zeiten andauernder Kontakt- und Bewegungseinschränkungen wegen des Coronavirus eine Suche nach einer neuen Bleibe unzumutbar erscheint – dies gerade auch mit Blick auf die Parkinsonerkrankung.

Der Entscheidung ist vollumfänglich zuzustimmen. Auch wenn die Ehe und der Umgang der Ehegatten miteinander in den vergangenen Jahrzehnten in der Gesellschaft einen Wandel erfahren haben, so sollte das, was gemeinsam begonnen wurde, aus Respekt vor der auch guten Zeit fair beendet werden.

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„… Für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen infolge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit werden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern vereinfacht. …“

Die Vermutung wurde nun in Artikel 240 § 7 EGBGB geregelt und gilt bis zum 30.9.2022. Damit können staatlich angeordnete Schließungen von z.B. Einzelhandelsgeschäften und Gastronomiebetrieben grundsätzlich als Störung der Geschäftsgrundlage angenommen werden. Dies eröffnet den Weg zu einer Anpassung des Miet- oder Pachtvertrages. Die Vertragsparteien sind nun aufgerufen, konstruktive Lösungen zu finden. Dabei darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass auch Vermieter aufgrund der staatlichen Maßnahmen in existenzbedrohende Situationen gelangen.

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Mit Erfolg. Das Landgericht Frankfurt am Main stellte fest, dass eine Minderung der Miete nicht in Betracht käme, weil durch hoheitliche Maßnahmen verursachte Gebrauchsbeschränkungen nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters berühren würden. Sofern der Vermieter seiner mietvertraglichen Pflicht zur Ermöglichung der vertraglich vorgesehenen Nutzungen nachkommt, trägt allein der Mieter das Verwendungsrisiko, entsprechende Gewinne mit dem Mietobjekt erzielen zu können. Hoheitliche Maßnahmen würden allein den Publikumsverkehr beschränken, um Infektion zu vermeiden. Insoweit sei ein Sachmangel zu verneinen. Solange der Mieter das Verwendungsrisiko trage, entfiele auch eine Unmöglichkeit.

Letztlich verneinte das Gericht auch eine Anpassung wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Das Gericht begründete seine Auffassung u.a. damit, dass durch zeitlich befristete Schließungen eine existenziell unzumutbare Situation nicht begründet wurde. Da der Mieter das Risiko trägt, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können, kann er sich bei Verwirklichung dieses Risikos grundsätzlich nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen. Darüber hinaus bestehen für den Mieter auch keine existenzbedrohenden Folgen, da er durch Kurzarbeit und staatliche Hilfen Einsparung erzielen kann. Zudem besteht die Möglichkeit, Umsätze im Onlinehandel zu erzielen.

Die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt zeigt, dass corona-bedingte Schließungen nicht dazu führen, dass der Mieter von seiner Hauptleistungspflicht, nämlich zur Zahlung der Miete befreit wird.

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