Ohne Erfolg! Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.3.21 – V ZR 33/19) wies die Revision zurück. Die Käufer einer Immobilie können die bisher noch nicht aufgewendeten („fiktiven“) Mängelbeseitigungskosten als Schadensersatz vom Verkäufer verlangen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die vom Berufungsgericht vorgenommene Bemessung des kaufvertraglichen Schadenersatzes der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung entspricht. Der Käufer kann demnach entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der voraussichtlichen erforderlichen Mangelbeseitigungskosten verlangen – auch wenn er den Mangel tatsächlich nicht beseitigt hat. Der Käufer muss den Mangel auch nicht beseitigen. Allerdings kann der Käufer die auf die Mangelbeseitigungskosten entfallende Umsatzsteuer nur dann verlangen, wenn die Umsatzsteuer tatsächlich angefallen ist.

Fazit:

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Sofern fiktive Mängelbeseitigungskosten nicht geltend gemacht werden könnten, müsste der Käufer die Mängelbeseitigung vorfinanzieren, weil er im Gegensatz zum Bauherrn keinen Vorschuss für die Mängelbeseitigung verlangen kann. Da die Mängelbeseitigungskosten einen erheblichen Umfang darstellen können, wäre eine Vorfinanzierung für den Käufer unzumutbar – zumal der Käufer in der Regel bereits den Kaufpreis über ein Darlehen finanziert hat.

Der Beitrag Bundesgerichtshof: Ersatz fiktiver Mängelbeseitigungskosten erschien zuerst auf Rechtsanwalt & Fachanwalt - Jörg Putzar.

Ohne Erfolg! Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 9.12.2020 – VIII ZR 238/18) entschied in Fortführung seiner Rechtsprechung zunächst, dass eine Hinweispflicht des Vermieters auf den Wegfall des ursprünglich gegebenen Kündigungsgrundes (Eigenbedarf) dann ausgelöst wird, wenn der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen ist. Der in einem Räumungsvergleich geschlossene (spätere) Auszugszeitpunkt ist in Bezug auf die Hinweispflicht unbeachtlich, weil zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis bereits beendet war. 

Ein Schadensersatzanspruch in Bezug auf die Maklerkosten für den Erwerb der Eigentumswohnung sah der Bundesgerichtshof nicht als gegeben an, weil die Maklerkosten nicht dem Schutzzweck der (unterstellten) Vertragspflichtverletzung des Vermieters – Kündigung trotz nicht bestehenden Eigenbedarfs – unterfallen. Anders als Maklerkosten für eine Wohnungsanmietung stammen die Kosten des Maklers bezüglich der Suche nach einer Eigentumswohnung nicht aus dem Bereich der Gefahren, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht besteht. Durch den Eigentumserwerb wird nicht nur ein Besitzverlust an der Wohnung ausgeglichen, sondern in Bezug auf die bisherige Stellung als Mieter nimmt dieser nun eine davon zu unterscheidende Stellung als Eigentümer ein.

Beim Abschluss eines Räumungsvergleichs sollte der Vermieter sorgfältig darauf achten, dass nur der Herausgabetermin vereinbart und nicht die Kündigungswirkung auf diesen deutlich späteren Zeitpunkt verschoben wird.

Der Beitrag Hinweispflicht bei Wegfall des Eigenbedarfs? erschien zuerst auf Rechtsanwalt & Fachanwalt - Jörg Putzar.

Im vorliegenden Verfahren macht die Klägerin gegen das Land Hessen als Schaden der Mieter geltend, dass den Mietern bei Wirksamkeit der Mietenbegrenzungsverordnung ein Rückzahlungsanspruch gegen die Vermieterin für die im August 2017 gezahlte Miete zugestanden hätte. Sie ist der Auffassung, dass mit dem Erlass der fehlerhaften Verordnung das Land Hessen eine ihr gegenüber den Mietern obliegende Amtspflicht verletzt hat.

Sowohl das erstinstanzliche Gericht als auch das Berufungsgericht haben der Klage keinen Erfolg beschieden.

Auch vor dem Bundesgerichtshof hatte das Begehren der Klägerin keinen Erfolg. Mit Urteil vom 28.1.2021 – III ZR 25/20 – hat der Bundesgerichtshof die Revision der Klägerin gegen das Berufungsurteil zurückgewiesen.

Der sogenannte Amtshaftungsanspruch setzt voraus, dass ein Amtsträger eine ihm gegenüber einem „Dritten“ obliegende Amtspflicht verletzt hat. Gesetze und Verordnungen enthalten hingegen regelmäßig generelle und abstrakte Regeln. Der Gesetzgeber nimmt in der Regel ausschließlich Aufgaben gegenüber der Allgemeinheit war. Nur in Ausnahmefällen z.B. bei den sogenannten Maßnahme- oder Einzelfallgesetzen können Belange bestimmter einzelner Personen unmittelbar berührt werden, sodass sie als „Dritte“ angesehen werden können.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs stellt die hessische Mietenbegrenzungsverordnung jedoch kein Maßnahme- oder Einzelfallgesetz dar. Auch eine erhebliche Ausdehnung der Staatshaftung für legislatives Unrecht kommt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs jedenfalls nicht für die richterliche Rechtsfortbildung in Betracht. Letztlich sieht der Bundesgerichtshof auch keine Haftungsgrundlage wegen enttäuschten Vertrauens der Mieter in die Wirksamkeit der hessischen Mietenbegrenzungsverordnung.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs war eigentlich vorhersehbar. Sie ist stringent und auch im Ergebnis zu begrüßen.

Der Beitrag Kein Schadenersatz aufgrund unwirksamer Mietenbegrenzungsverordnung erschien zuerst auf Rechtsanwalt & Fachanwalt - Jörg Putzar.