Das Amtsgericht München (Urteil vom 24.6.2022 – 461 C 19994/21) gab dem Vermieter recht. Ja, „Hoffentlich trifft Sie der Blitz, Frau H!“ und die Bezeichnung der Hausverwaltung als „grenzdebil“ überschreiten die Grenze des Zumutbaren und rechtfertigt die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung. Ein Augenblicksversagen durch Spontanäußerung, wodurch die Beleidigung abgemildert werden würde, kann mit Blick auf den mehrseitigen Brief nicht angenommen werden. Die Kündigung ist wirksam. Der Mieter hat dem Vermieter auch die Anwaltskosten für die Kündigung zu erstatten.

Fazit:

Nicht jeder deftige Ausspruch in einem Mieterschreiben rechtfertigt zwar eine fristlose Kündigung. Vieles ist von der grundrechtlich geschützten Meinungsfreiheit gedeckt. So etwa die Wendung „Wollen Sie mich eigentlich verarschen?“. Indem der Mieter der Hausverwaltung aber den Tod wünscht, hat er die Schwelle zur unzulässigen Schmähkritik überschritten. In derartigen Fällen ist die Kündigung sogar ohne vorherige Abmahnung möglich. Das Landgericht München hat dies explizit für „fette Kaugummidrecksau“ entschieden. Das Amtsgericht München hat die Kündigung für „promovierter Arsch“, „Schwein“ und „Arschloch“ für zulässig erachtet.

Die Entscheidung ist zu begrüßen. Das Gericht stärkt die Rechte der Vertragsparteien und wirkt auch einem Verfall der Umgangsformen entgegen.

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Mit Beschluss vom 25.10.2022 – VIII ZB 58/21 – klärte der Bundesgerichtshof diesen Grundsatzstreit. Die Behauptung drohender Obdachlosigkeit reicht nicht aus. Die vorzeitige Räumungsklage ist zulässig. Der Bundesgerichtshof meint, der Mieter habe eindeutig zu erkennen gegeben, dass er gegenwärtig und bei unverändert bleibender Situation auch im Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages nicht zu einem Auszug bereit sei. Ein ernstliches Bestreiten des Kündigungsgrundes durch den Mieter sei nicht erforderlich. Das für die vorzeitige Räumungsklage erforderliche „Sich-Entziehen“ sei bereits dann zu befürchten, wenn der Mieter deutlich gemacht habe, wegen mangelndem Ersatzwohnraums auch nach Beendigung des Mietvertrages in der Wohnung zu verbleiben.

Fazit:

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Sie gibt dem Vermieter für eine vorzeitige Räumungsklage entsprechende Rechtssicherheit.

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Das Oberlandesgericht Brandenburg (OLG Brandenburg, Urteil vom 29.3.2022 – 3 U 79/21) sieht in der Vereinbarung ein Mietverhältnis und nimmt Bezug auf die Entscheidung des BGH vom 20.9.2017 zu diesem Thema, wonach es stets auf den Rechtscharakter der Überlassung ankommt. Denkbar wäre ein Mietvertrag, eine Leihe, eine sonstige Vereinbarung oder ein reines Gefälligkeitsverhältnis. Das OLG bringt deutlich zum Ausdruck, dass die subjektive Bewertung der Parteien nicht entscheidend sei. Vielmehr sei auf die objektive rechtliche Bewertung der Vereinbarung abzustellen.

Deshalb könne auch ein Mietverhältnis vorliegen, obwohl die Parteien selbst dies nicht so bewerten. Entscheidend für die Abgrenzung Leihe / Miete sei, ob der Gebrauchsüberlassung eine zumindest geldwerte Gegenleistung gegenübersteht, die nicht unbedingt monatlich zu erbringen ist – eine Einmalleistung genügt durchaus. Die Gegenleistung sah das OLG nicht nur in der Übernahme der Darlehensraten, sondern auch in der Vereinbarung, sich hälftig an den Instandsetzungs- und Betriebskosten der gesamten Immobilie zu beteiligen. Entscheidend war für das OLG letztlich die vereinbarte Übernahme der anteiligen Kosten der gesamten Immobilie. 

Fazit:

Die Entscheidung zeigt, wie problematisch sich oftmals nicht schriftlich getroffene Vereinbarungen im Verhältnis Eltern-Kinder auswirken können. Auch wenn es noch so lästig ist und unnötig erscheint, schriftliche Vereinbarungen können bei zukünftigen Auseinandersetzungen helfen, diese nicht eskalieren zu lassen.

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Nachdem das Amtsgericht die Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen fristgemäßen Kündigung stattgab, wies das Landgericht die Klage ab. Hiergegen wendete sich der Vermieter mit seiner Revision.

Die Revision hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20) stellte fest, dass die Schonfristzahlung keine Auswirkung auf die hilfsweise ordentliche fristgemäße Kündigung hat. Die Zahlung betrifft ausschließlich die fristlose Kündigung. Dies habe der Gesetzgeber so beabsichtigt.

Anmerkung:
Im Koalitionsvertrag finden sich Anknüpfungspunkte, die auf eine baldige Änderung deuten. Es bleibt abzuwarten, ob die derzeitige Bundesregierung tatsächlich Änderungen vornimmt.

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Mit Erfolg! Das Landgericht Dresden (Urteil vom 21.12.2016 – 4 S 304/16) gab der Vermieterin zwar insoweit recht, als in der Erstattung der Strafanzeigen ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 BGB zu sehen und grundsätzlich auch keine Abmahnung in einem solchen Fall erforderlich sei, wenn die Kündigung sofort nach der berechtigten Strafanzeige erfolgt. Vorliegend hatte die Vermieterin aber nicht sofort im Sinne des § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB gekündigt. Vielmehr mahnte die Vermieterin den Mieter erst mehr als fünf Monate nach der letzten Strafanzeige ab und hatte ihn zur Unterlassung ungerechtfertigter Strafanzeigen und zur Rücknahme der bereits erstatteten Strafanzeigen aufgefordert. Aus Mietersicht konnte das Verhalten der Vermieterin nur so verstanden werden, dass die Vermieterin im bisherigen Verhalten noch keinen Kündigungsgrund sah, sondern eine Kündigung erst aussprechen würde, wenn weitere unberechtigte Strafanzeigen mieterseits erfolgen würden.

Das Landgericht vertrat insoweit die Auffassung, dass die erst mehr als fünf Monate nach der letzten unberechtigten Strafanzeige ausgesprochene fristlose Kündigung vom 22.7.2015 nicht mehr rechtzeitig war. Auch die ordentliche Kündigung vom 13.11.2015 ist nach Auffassung des Landgerichts unwirksam. Zwar bedürfe eine Kündigung keiner Abmahnung, jedoch komme einer vorherigen Abmahnung Bedeutung für die Frage zu, ob der Mieter eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung begangen hat. Nach Ansicht des Landgerichts müsse sich die Vermieterin an ihrer Abmahnung festhalten lassen, da sie eine Kündigung von einem weiteren Verstoß abhängig gemacht habe. Die rügelose Hinnahme einer Vertragsverletzung über einen längeren Zeitraum stelle regelmäßig einen Umstand dar, der die Erheblichkeit einer Vertragsverletzung ausschließt.

Die Entscheidung zeigt, dass der Vermieter gut beraten ist, bei einem zur Kündigung berechtigenden Verhalten des Mieters, sofort das Mietverhältnis zu kündigen und sich nicht „totzumahnen“.

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Die Klage blieb in der ersten und zweiten Instanz erfolglos. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 5.10.2016 – VIII ZR 222/15) gab den Mietern auch in der Revisionsinstanz recht. Der Bundesgerichtshof machte deutlich, dass die auf die verspäteten Mietzahlungen gestützten Kündigungen bereits deshalb unwirksam sind, weil die Miete jeweils pünktlich gezahlt wurde. Entscheidend dafür ist, dass die Mieter die Leistungshandlung (Überweisungsauftrag) jeweils bis zum dritten Werktag eines jeden Monats vorgenommen haben.

Auf einen späteren Eingang der Miete auf dem Konto der Vermieterin kommt es nicht an. Auch die Regelung im Mietvertrag, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang der Miete beim Vermieter ankommt, ändert daran nichts. Denn diese Formularklausel ist unwirksam, weil sie abweichend vom Gesetzestext dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch Zahlungsdienstleister verursacht worden sind. Bereits dem Wortlaut des Gesetzestextes lässt sich nicht zwingend entnehmen, dass eine im Überweisungsverkehr gezahlte Miete bereits am dritten Werktag des Monats auf dem Mietkonto eingegangen sein muss. Zudem gehört die Gutschrift auf dem Empfängerkonto nicht mehr zur Leistungshandlung des Mieters.

Der lange verbreiteten Auffassung, es käme auf den Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters an, hat der Bundesgerichtshof nunmehr eine Absage erteilt. Vermieter müssen zukünftig noch sorgfältiger die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges prüfen.

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Ohne Erfolg! Das Landgericht Berlin (Urteil vom 15.11.2016 – 67 S 247/16) verneint ebenfalls einen Räumungsanspruch des Vermieters. Das Landgericht vertritt die Auffassung, dass das Mietverhältnis durch die Kündigungsschreiben nicht beendet wurde. Begründend führt das Gericht aus, dass die gesetzliche Begründungspflicht der Eigenbedarfskündigung den Zweck habe, den Mieter in die Lage zu versetzen, sich frühzeitig Klarheit über seine Rechtsstellung zu verschaffen, d.h. dem Mieter muss anhand des mitgeteilten Sachverhalts frühzeitig die Überprüfung, ob die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg angegriffen werden kann, möglich sein. Ein Kündigungsschreiben, dass sich darauf beschränkt, den Gesetzeswortlaut wiederzugeben oder lediglich auf das der Kündigung zu Grunde liegende Interesse des Vermieters verweist, erfüllt diesen Zweck nicht. Vielmehr muss der Vermieter dem Mieter den für die Kündigung wesentlichen Lebenssachverhalt, die sogenannten „Kerntatsachen“ offenlegen. Dazu ist es erforderlich, dass alle wesentlichen Tatsachen und Lebensvorgänge, aus denen sich der Kündigungstatbestand ergibt, nicht nur pauschal, sondern ganz konkret und nachprüfbar dargelegt werden.

Das Landgericht Berlin stellt nochmals die strengen Anforderungen an die Begründung der Eigenbedarfskündigung dar und betont den gesetzlich vermittelten Schutz des Mieters vor willkürlichen oder grundlosen Kündigungen. Vermietern ist dringend anzuraten, bei der Abfassung einer Eigenbedarfskündigung frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen, um langwierige und kostenintensive gerichtliche Auseinandersetzungen über die Wirksamkeit einer Kündigung zu vermeiden.

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