Sachverhalt

Ein Ehepaar erwarb gemeinsam ein Einfamilienhaus hälftig als Miteigentum und vermietete es an die damals bereits pflegebedürftige, heute 84-jährige verwitwete Mutter der Ehefrau. Ziel war es, der Mutter einen Altersruhesitz in unmittelbarer Nähe zur Familie — insbesondere zu den gemeinsamen Enkelkindern — zu ermöglichen. Seit Juni 2021 leben die Eheleute getrennt.

Im Juli 2023 kündigte der Ehemann das Mietverhältnis gegenüber der Mutter der Ehefrau wegen Eigenbedarfs und verlangte von seiner Ehefrau die Mitwirkung an dieser Kündigung. Die Ehefrau verweigerte ihre Zustimmung. Das Amtsgericht wies den Antrag zunächst ab; das OLG Celle verpflichtete die Ehefrau auf die Beschwerde des Ehemannes hin zur Mitwirkung. Der BGH hob diese Entscheidung auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück.

Die Antwort des BGH

Ein Miteigentümer kann zwar nach § 745 Abs. 2 BGB grundsätzlich eine Neuregelung der Benutzung des gemeinsamen Grundstücks verlangen, wenn tatsächliche Veränderungen eingetreten sind, die ein Festhalten an der bisherigen Nutzungsvereinbarung unerträglich erscheinen lassen. Die Trennung der Ehegatten allein genügt hierfür ausdrücklich nicht. Die Schwelle für eine solche Neuregelung liegt deutlich höher als bei einer erstmaligen Regelung der Nutzung.

Maßgebliche Gesichtspunkte des Einzelfalls

Das Gericht muss im Rahmen einer umfassenden tatrichterlichen Würdigung aller Umstände des Einzelfalls insbesondere folgende Gesichtspunkte berücksichtigen:

• Ob der ursprünglich vereinbarte Nutzungszweck — hier die Überlassung als familiennaher Altersruhesitz für die Mutter — durch die Trennung überhaupt berührt wird und weiterhin uneingeschränkt möglich bleibt.
• Ob dem antragstellenden Ehegatten angesichts seiner finanziellen Verhältnisse zumutbare Wohnalternativen zur Verfügung stehen; allein der Wunsch, die Immobilie künftig selbst zu bewohnen, macht die bisherige Nutzung nicht unerträglich.
• Dass auch der andere Miteigentümer sich seinerseits auf Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen kann, der gleichermaßen durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG geschützt ist.
• Ob wirtschaftliche Nachteile — etwa eine unterhalb der Marktmiete liegende Miete — die Unzumutbarkeit tatsächlich begründen können, zumal der Antragsteller bei eigener Nutzung der Immobilie seinerseits eine Nutzungsentschädigung oder unterhaltsrechtliche Wohnvorteile zu tragen hätte.
• Ob steuerliche Vorteile aus der Vermietung auch nach der Trennung fortbestehen und damit für den antragstellenden Ehegatten weiterhin wirtschaftlich vorteilhaft sind.

Da das OLG Celle diese Gesichtspunkte nicht hinreichend gewürdigt hatte, hob der BGH den Beschluss auf und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung zurück.

Praxishinweis

Befinden sich Ehegatten nach einer Trennung gemeinsam im Eigentum einer vermieteten Immobilie und besteht Streit darüber, ob das Mietverhältnis gekündigt werden soll, ergibt sich aus der Trennung allein kein automatisches Recht, die Zustimmung des anderen Ehegatten zur Kündigung gerichtlich zu erzwingen. Die Gerichte prüfen, ob die Fortführung des bestehenden Mietverhältnisses tatsächlich unzumutbar ist; diese Schwelle ist hoch.

Praktisch ist nachzuweisen, dass der Antragsteller auf die Nutzung der Immobilie angewiesen ist, weil keine anderen zumutbaren Wohnmöglichkeiten zur Verfügung stehen. Zudem muss geklärt sein, wie die Immobilie nach einer etwaigen Kündigung genutzt werden soll — ein bloßer Antrag auf Mitwirkung an der Kündigung reicht nicht aus; die angestrebte neue Nutzung muss konkret benannt werden. Auch die gleichwertigen Rechte des hälftigen Miteigentümers werden bei der Entscheidung vollständig berücksichtigt. Eine einvernehmliche Lösung — etwa im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung — kann daher in vielen Fällen der geeignete Weg sein, Klarheit über die Zukunft der gemeinsamen Immobilie zu gewinnen.

Quelle: BGH, Beschluss vom 21.01.2026, Az. XII ZB 142/25.

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Das Amtsgericht München (Urteil vom 24.6.2022 – 461 C 19994/21) gab dem Vermieter recht. Ja, „Hoffentlich trifft Sie der Blitz, Frau H!“ und die Bezeichnung der Hausverwaltung als „grenzdebil“ überschreiten die Grenze des Zumutbaren und rechtfertigt die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung. Ein Augenblicksversagen durch Spontanäußerung, wodurch die Beleidigung abgemildert werden würde, kann mit Blick auf den mehrseitigen Brief nicht angenommen werden. Die Kündigung ist wirksam. Der Mieter hat dem Vermieter auch die Anwaltskosten für die Kündigung zu erstatten.

Fazit:

Nicht jeder deftige Ausspruch in einem Mieterschreiben rechtfertigt zwar eine fristlose Kündigung. Vieles ist von der grundrechtlich geschützten Meinungsfreiheit gedeckt. So etwa die Wendung „Wollen Sie mich eigentlich verarschen?“. Indem der Mieter der Hausverwaltung aber den Tod wünscht, hat er die Schwelle zur unzulässigen Schmähkritik überschritten. In derartigen Fällen ist die Kündigung sogar ohne vorherige Abmahnung möglich. Das Landgericht München hat dies explizit für „fette Kaugummidrecksau“ entschieden. Das Amtsgericht München hat die Kündigung für „promovierter Arsch“, „Schwein“ und „Arschloch“ für zulässig erachtet.

Die Entscheidung ist zu begrüßen. Das Gericht stärkt die Rechte der Vertragsparteien und wirkt auch einem Verfall der Umgangsformen entgegen.

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Mit Beschluss vom 25.10.2022 – VIII ZB 58/21 – klärte der Bundesgerichtshof diesen Grundsatzstreit. Die Behauptung drohender Obdachlosigkeit reicht nicht aus. Die vorzeitige Räumungsklage ist zulässig. Der Bundesgerichtshof meint, der Mieter habe eindeutig zu erkennen gegeben, dass er gegenwärtig und bei unverändert bleibender Situation auch im Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages nicht zu einem Auszug bereit sei. Ein ernstliches Bestreiten des Kündigungsgrundes durch den Mieter sei nicht erforderlich. Das für die vorzeitige Räumungsklage erforderliche „Sich-Entziehen“ sei bereits dann zu befürchten, wenn der Mieter deutlich gemacht habe, wegen mangelndem Ersatzwohnraums auch nach Beendigung des Mietvertrages in der Wohnung zu verbleiben.

Fazit:

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Sie gibt dem Vermieter für eine vorzeitige Räumungsklage entsprechende Rechtssicherheit.

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Das Oberlandesgericht Brandenburg (OLG Brandenburg, Urteil vom 29.3.2022 – 3 U 79/21) sieht in der Vereinbarung ein Mietverhältnis und nimmt Bezug auf die Entscheidung des BGH vom 20.9.2017 zu diesem Thema, wonach es stets auf den Rechtscharakter der Überlassung ankommt. Denkbar wäre ein Mietvertrag, eine Leihe, eine sonstige Vereinbarung oder ein reines Gefälligkeitsverhältnis. Das OLG bringt deutlich zum Ausdruck, dass die subjektive Bewertung der Parteien nicht entscheidend sei. Vielmehr sei auf die objektive rechtliche Bewertung der Vereinbarung abzustellen.

Deshalb könne auch ein Mietverhältnis vorliegen, obwohl die Parteien selbst dies nicht so bewerten. Entscheidend für die Abgrenzung Leihe / Miete sei, ob der Gebrauchsüberlassung eine zumindest geldwerte Gegenleistung gegenübersteht, die nicht unbedingt monatlich zu erbringen ist – eine Einmalleistung genügt durchaus. Die Gegenleistung sah das OLG nicht nur in der Übernahme der Darlehensraten, sondern auch in der Vereinbarung, sich hälftig an den Instandsetzungs- und Betriebskosten der gesamten Immobilie zu beteiligen. Entscheidend war für das OLG letztlich die vereinbarte Übernahme der anteiligen Kosten der gesamten Immobilie. 

Fazit:

Die Entscheidung zeigt, wie problematisch sich oftmals nicht schriftlich getroffene Vereinbarungen im Verhältnis Eltern-Kinder auswirken können. Auch wenn es noch so lästig ist und unnötig erscheint, schriftliche Vereinbarungen können bei zukünftigen Auseinandersetzungen helfen, diese nicht eskalieren zu lassen.

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Nachdem das Amtsgericht die Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen fristgemäßen Kündigung stattgab, wies das Landgericht die Klage ab. Hiergegen wendete sich der Vermieter mit seiner Revision.

Die Revision hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20) stellte fest, dass die Schonfristzahlung keine Auswirkung auf die hilfsweise ordentliche fristgemäße Kündigung hat. Die Zahlung betrifft ausschließlich die fristlose Kündigung. Dies habe der Gesetzgeber so beabsichtigt.

Anmerkung:
Im Koalitionsvertrag finden sich Anknüpfungspunkte, die auf eine baldige Änderung deuten. Es bleibt abzuwarten, ob die derzeitige Bundesregierung tatsächlich Änderungen vornimmt.

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Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.1.2022 – XII ZR 8/21) stellte fest:

Im Fall einer Geschäftsschließung könne aufgrund hoheitlicher Maßnahmen grundsätzlich ein Anspruch auf Reduzierung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage bestehen. Eine Anpassung der Miete hänge dann davon ab, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag zumutbar sei. Dies erfordere eine umfassende Abwägung, in die auch finanzielle Vorteile des Mieters z.B. gewährte Leistungen aus einer Betriebsversicherung und staatliche Unterstützungsleistungen einzubeziehen seien. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters sei nicht erforderlich.

Nach der Zurückweisung des Verfahrens hat das Oberlandesgericht die wirtschaftlichen Auswirkungen der Geschäftsschließung für die Mieterin zu prüfen und festzustellen, ob die erlittenen Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Vertragsanpassung erfordern.

Fazit:

Allein aufgrund staatlich angeordneter coronabedingter Geschäftsschließung reduziert sich die vereinbarte Miete nicht. Vielmehr muss der Gewerbemieter durch diese Maßnahme erhebliche Nachteile erlitten haben, die nicht durch Leistungen einer Versicherung oder staatliche Maßnahmen ausgeglichen wurden. Zudem muss in der Gesamtbetrachtung ein Festhalten an der unveränderten Miete unzumutbar sein.

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Im September 2016 kündigte der Vermieter wegen Eigenbedarfs für seine Tochter, die nach dem Abitur in der Wohnung einen eigenen Hausstand begründen will. 2015 verfügte der Vermieter über eine freie Wohnung, die er unbefristet vermietete. Der Mieter hielt dem Vermieter rechtsmissbräuchliches Verhalten vor und weigerte sich, auszuziehen. Die Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

Die Revision vor dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 28.4.2021 – VIII ZR 6/19) hatte Erfolg! Eine freie Alternativwohnung schließt eine wirksame Eigenbedarfskündigung nicht aus. Der Bundesgerichtshof hielt die unbefristete Vermietung der anderen Wohnung nicht für rechtsmissbräuchlich. Wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe am Festhalten an der Eigenbedarfskündigung vortragen kann, stellt eine Eigenbedarfskündigung mit Blick auf die verfassungsrechtlich geschützte Rechtsstellung des Eigentümers und im Hinblick auf die von den Gerichten zu beachtende Lebensplanung des Vermieters bzw. der Bedarfsperson selbst dann keinen Rechtsmissbrauch dar, wenn eine freie Alternativwohnung zur Verfügung steht.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs konnte vom Vermieter vorliegend nicht verlangt werden, dass er eine freie Alternativwohnung erst dadurch schafft, indem er im Sommer 2015 – also über ein Jahr vor der Kündigung und über zwei Jahre vor dem beabsichtigten Einzug der Tochter – eine andere Wohnung nur befristet vermietet oder leer stehen lässt, um die Wohnung für die Tochter „freizuhalten“.

Fazit:
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Eine andere Entscheidung hätte die Anforderungen an die freie Alternativwohnung zu Lasten des Vermieters unangemessen verschoben.

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Mit Erfolg! Das Amtsgericht Schöneberg (Urteil vom 24.6.2020 – 104 C 37/20) gab der Klage statt. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für eine Zweitwohnung ist möglich. Nach Anhörung des Vermieters war das Gericht vom ernsthaften und vernünftigen Wunsch des Vermieters, die Wohnung nach schrittweiser Sanierung selbst zu beziehen, überzeugt. Trotz der schrittweisen geplanten Sanierung handele es sich nicht um eine unzulässige Vorratskündigung. Dies würde das Gericht erst dann annehmen, wenn die Wohnung erst ab einem ungewissen Zeitpunkt selbst genutzt werden solle. Dies sei vorliegend aber nicht der Fall, weil die Pläne hinreichend konkret seien. Der längere Sanierungszeitraum und auch die vorläufige Nutzung als Zweitwohnung schade nicht. Das „Benötigen“ setze keine relative Mindestnutzungsdauer voraus.

Fazit:

Das Urteil entspricht der allgemeinen Tendenz zu Eigenbedarfskündigungen. Für den Erfolg kommt es entscheidend auf eine nachvollziehbare und gute Begründung des Eigenbedarfs an. Hier muss der Vermieter bzw. der Vermieteranwalt sorgfältig vortragen.

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Ohne Erfolg! Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.3.21 – V ZR 33/19) wies die Revision zurück. Die Käufer einer Immobilie können die bisher noch nicht aufgewendeten („fiktiven“) Mängelbeseitigungskosten als Schadensersatz vom Verkäufer verlangen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die vom Berufungsgericht vorgenommene Bemessung des kaufvertraglichen Schadenersatzes der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung entspricht. Der Käufer kann demnach entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der voraussichtlichen erforderlichen Mangelbeseitigungskosten verlangen – auch wenn er den Mangel tatsächlich nicht beseitigt hat. Der Käufer muss den Mangel auch nicht beseitigen. Allerdings kann der Käufer die auf die Mangelbeseitigungskosten entfallende Umsatzsteuer nur dann verlangen, wenn die Umsatzsteuer tatsächlich angefallen ist.

Fazit:

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Sofern fiktive Mängelbeseitigungskosten nicht geltend gemacht werden könnten, müsste der Käufer die Mängelbeseitigung vorfinanzieren, weil er im Gegensatz zum Bauherrn keinen Vorschuss für die Mängelbeseitigung verlangen kann. Da die Mängelbeseitigungskosten einen erheblichen Umfang darstellen können, wäre eine Vorfinanzierung für den Käufer unzumutbar – zumal der Käufer in der Regel bereits den Kaufpreis über ein Darlehen finanziert hat.

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Die Bundeskanzlerin hat mit den Ministerpräsidenten am 13.12.2020 die gesetzliche Vermutung beschlossen, dass erhebliche Beschränkungen infolge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen kann. Diese Vermutung wurde sodann in Artikel 240 § 7 EGBGB geregelt und gilt bis zum 30.9.2022.

Nunmehr liegen die ersten Entscheidungen einiger Oberlandesgerichte vor. Das Oberlandesgericht Karlsruhe (Urteil vom 24.2.2021 – 7 U 109/20) und das Oberlandesgericht München (Beschluss vom 17.2.2021 – 32 U 6358/20) haben entschieden, dass die Corona-bedingten Schließungen nicht zu einem Mangel der Mietsache geführt haben und auch kein Fall der Unmöglichkeit vorlag. Beide Gerichte vertreten aber die Ansicht, dass unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage grundsätzlich Mietreduzierungen in Betracht kämen.

Entsprechend dem Oberlandesgerichts Karlsruhe setzt eine Reduzierung der Miete voraus, dass der Mieter durch die vollständige Mietzahlung in seiner wirtschaftlichen Existenz vernichtet werden würde oder zumindest sein wirtschaftliches Fortkommen schwerwiegend beeinträchtigt würde. Zudem müsste die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung in Form einer Mietreduzierung erlauben.

Auch das Oberlandesgericht München stellte darauf ab, dass eine Anpassung des Mietvertrages in Form der Mietreduzierung oder Stundung der Miete nur in Ausnahmefällen möglich sei. Es seien bei der Prüfung der Zumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Das Oberlandesgericht Dresden (Urteil vom 24.2.2021 – 5 U 1782/20) vertritt die Auffassung, dass es auf das Vorliegen eines Mangels am Mietobjekt nicht ankomme. Zudem wird vom Oberlandesgericht Dresden vertreten, dass die Vorschriften der Unmöglichkeit keine Anwendung fänden.

Allerdings sieht das Oberlandesgericht Dresden in der Corona-Pandemie und der damit einhergehenden staatlichen Schließungsanordnungen eine Störung der Geschäftsgrundlage, die eine Anpassung des Vertrages in Form einer 50-prozentigen Reduzierung der Kaltmiete rechtfertige. Begründend wird ausgeführt, dass keine der Vertragsparteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder die Störung vorhergesehen habe. Aufgrund dessen sei es angemessen, die Lasten hälftig auf die Parteien zu verteilen.

Obwohl sich die Interessen der Parteien gegenläufig darstellen zu scheinen, darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass beide Parteien an einer langfristigen Geschäftsbeziehung interessiert sein müssten. Aufgrund dessen sind die Vertragsparteien gefordert, konstruktive und ausgewogene Lösungen zu finden. Dabei darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass auch der Vermieter aufgrund (teilweiser) ausbleibender Miete in existenzbedrohende Situationengelangen kann – nämlich dann, wenn er dadurch seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann. Andererseits liegt die „Not“ der Mieter auf der Hand. Ein gemeinsames Durchstehen der Krise kann auch zu einer Vertiefung der Geschäftsbeziehung führen. Unter diesem Gesichtspunkt sollten die Parteien die Verhandlungen mit Respekt und Verständnis für die andere Seite führen.

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