Sachverhalt

Ein Ehepaar erwarb gemeinsam ein Einfamilienhaus hälftig als Miteigentum und vermietete es an die damals bereits pflegebedürftige, heute 84-jährige verwitwete Mutter der Ehefrau. Ziel war es, der Mutter einen Altersruhesitz in unmittelbarer Nähe zur Familie — insbesondere zu den gemeinsamen Enkelkindern — zu ermöglichen. Seit Juni 2021 leben die Eheleute getrennt.

Im Juli 2023 kündigte der Ehemann das Mietverhältnis gegenüber der Mutter der Ehefrau wegen Eigenbedarfs und verlangte von seiner Ehefrau die Mitwirkung an dieser Kündigung. Die Ehefrau verweigerte ihre Zustimmung. Das Amtsgericht wies den Antrag zunächst ab; das OLG Celle verpflichtete die Ehefrau auf die Beschwerde des Ehemannes hin zur Mitwirkung. Der BGH hob diese Entscheidung auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück.

Die Antwort des BGH

Ein Miteigentümer kann zwar nach § 745 Abs. 2 BGB grundsätzlich eine Neuregelung der Benutzung des gemeinsamen Grundstücks verlangen, wenn tatsächliche Veränderungen eingetreten sind, die ein Festhalten an der bisherigen Nutzungsvereinbarung unerträglich erscheinen lassen. Die Trennung der Ehegatten allein genügt hierfür ausdrücklich nicht. Die Schwelle für eine solche Neuregelung liegt deutlich höher als bei einer erstmaligen Regelung der Nutzung.

Maßgebliche Gesichtspunkte des Einzelfalls

Das Gericht muss im Rahmen einer umfassenden tatrichterlichen Würdigung aller Umstände des Einzelfalls insbesondere folgende Gesichtspunkte berücksichtigen:

• Ob der ursprünglich vereinbarte Nutzungszweck — hier die Überlassung als familiennaher Altersruhesitz für die Mutter — durch die Trennung überhaupt berührt wird und weiterhin uneingeschränkt möglich bleibt.
• Ob dem antragstellenden Ehegatten angesichts seiner finanziellen Verhältnisse zumutbare Wohnalternativen zur Verfügung stehen; allein der Wunsch, die Immobilie künftig selbst zu bewohnen, macht die bisherige Nutzung nicht unerträglich.
• Dass auch der andere Miteigentümer sich seinerseits auf Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen kann, der gleichermaßen durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG geschützt ist.
• Ob wirtschaftliche Nachteile — etwa eine unterhalb der Marktmiete liegende Miete — die Unzumutbarkeit tatsächlich begründen können, zumal der Antragsteller bei eigener Nutzung der Immobilie seinerseits eine Nutzungsentschädigung oder unterhaltsrechtliche Wohnvorteile zu tragen hätte.
• Ob steuerliche Vorteile aus der Vermietung auch nach der Trennung fortbestehen und damit für den antragstellenden Ehegatten weiterhin wirtschaftlich vorteilhaft sind.

Da das OLG Celle diese Gesichtspunkte nicht hinreichend gewürdigt hatte, hob der BGH den Beschluss auf und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung zurück.

Praxishinweis

Befinden sich Ehegatten nach einer Trennung gemeinsam im Eigentum einer vermieteten Immobilie und besteht Streit darüber, ob das Mietverhältnis gekündigt werden soll, ergibt sich aus der Trennung allein kein automatisches Recht, die Zustimmung des anderen Ehegatten zur Kündigung gerichtlich zu erzwingen. Die Gerichte prüfen, ob die Fortführung des bestehenden Mietverhältnisses tatsächlich unzumutbar ist; diese Schwelle ist hoch.

Praktisch ist nachzuweisen, dass der Antragsteller auf die Nutzung der Immobilie angewiesen ist, weil keine anderen zumutbaren Wohnmöglichkeiten zur Verfügung stehen. Zudem muss geklärt sein, wie die Immobilie nach einer etwaigen Kündigung genutzt werden soll — ein bloßer Antrag auf Mitwirkung an der Kündigung reicht nicht aus; die angestrebte neue Nutzung muss konkret benannt werden. Auch die gleichwertigen Rechte des hälftigen Miteigentümers werden bei der Entscheidung vollständig berücksichtigt. Eine einvernehmliche Lösung — etwa im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung — kann daher in vielen Fällen der geeignete Weg sein, Klarheit über die Zukunft der gemeinsamen Immobilie zu gewinnen.

Quelle: BGH, Beschluss vom 21.01.2026, Az. XII ZB 142/25.

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Sachverhalt

Ein Ehepaar lebte seit Januar 2022 getrennt. Die Ehefrau nahm bei ihrem Auszug das gemeinsame Fahrzeug mit. Im März 2024 wechselten die gemeinsamen Kinder in den Haushalt des Ehemannes. Das Gericht wies ihm daraufhin das Fahrzeug für die Trennungszeit zum alleinigen Gebrauch zu — und verpflichtete ihn zugleich von Amts wegen, der Ehefrau eine monatliche Nutzungsvergütung von 150 Euro zu zahlen, obwohl diese einen solchen Betrag nie beantragt hatte.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH bestätigte, dass das Gericht im Rahmen eines Haushaltszuweisungsverfahrens eine Nutzungsvergütung von Amts wegen festsetzen kann, ohne dass der zur Überlassung verpflichtete Ehegatte dies ausdrücklich beantragt oder zuvor eine Zahlungsaufforderung gestellt hat. Die Möglichkeit der Festsetzung einer Nutzungsvergütung ist dem Haushaltszuweisungsverfahren immanent. Es handelt sich bei der richterlichen Befugnis nicht um einen Anspruch des Ehegatten, sondern um eine dem Gericht eingeräumte Gestaltungsmöglichkeit.

Die Höhe der Vergütung muss jedoch nachvollziehbar bemessen sein. Das Gericht hat sich am üblichen Miet- bzw. Nutzwert des Fahrzeugs zu orientieren und dabei die Einkommens- und Vermögensverhältnisse beider Ehegatten zu berücksichtigen. Die festgesetzte Vergütung von 150 Euro wurde vom BGH aufgehoben und zur erneuten Entscheidung zurückverwiesen, weil das OLG die erforderlichen Feststellungen — insbesondere zur Schätzgrundlage des Fahrzeugnutzwerts und zu den Einkommensverhältnissen — nicht hinreichend getroffen hatte.

Wer trägt Kfz-Steuer und Versicherung?

Der BGH hat ausdrücklich bestätigt, dass derjenige Ehegatte, dem das Fahrzeug zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird, auch die laufenden Fahrzeugkosten — also Kfz-Steuer, Haftpflichtversicherung und Kaskoversicherung — zu tragen hat. Dies entspricht dem Billigkeitsgedanken: Wer allein die Nutzungsvorteile aus dem Fahrzeug zieht, soll auch die damit verbundenen laufenden Kosten tragen. Im entschiedenen Fall entsprach diese Regelung zudem der bisherigen Handhabung der Beteiligten, da der Ehemann die Steuer- und Versicherungsbeiträge bereits während der gesamten Trennungszeit allein gezahlt hatte.

Praxishinweis

Wer im Rahmen einer Trennung die Zuweisung eines gemeinsamen Fahrzeugs beantragt, muss damit rechnen, dass das Gericht auch ohne entsprechenden Antrag eine Nutzungsvergütung festsetzt. Umgekehrt kann die Höhe einer solchen Vergütung angreifbar sein, wenn das Gericht den Nutz- und Mietwert des Fahrzeugs sowie die beiderseitigen Einkommensverhältnisse nicht hinreichend ermittelt und begründet hat. Der nutzungsberechtigte Ehegatte trägt grundsätzlich die laufenden Fahrzeugkosten. Eine Nutzungsvergütung unterbleibt, wenn sie den eigenen Unterhalt des nutzungsberechtigten Ehegatten oder den seiner Unterhaltsgläubiger gefährden würde.

Quelle: BGH, Beschluss vom 24.09.2025, Az. XII ZB 114/25.

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Ohne Erfolg! Das Oberlandesgericht Nürnberg (Beschluss vom 10.8.2023 – 7 UF 312/23) wies die Beschwerde zurück. Die Ehefrau hat die Immobilie an die Schwiegermutter herauszugeben. Das Oberlandesgericht wies in der Begründung darauf hin, dass der Vorrang der familienrechtlichen Vorschriften zur Überlassung der Ehewohnung nur im Verhältnis der Ehegatten untereinander gilt, nicht jedoch im Verhältnis der Ehefrau zur Schwiegermutter. Da zwischen der Ehefrau und der Schwiegermutter kein Mietvertrag besteht, hat die Ehefrau auch kein Recht zum Besitz der Immobilie und hat diese an die Eigentümerin – die Schwiegermutter – herauszugeben.

Fazit:

Die Entscheidung entspricht den gesetzlichen Vorschriften. Jede andere Entscheidung wäre überraschend. Zur Abfederung von Härten besteht die Möglichkeit der Beantragung einer Räumungsfrist. Dies hat die Ehefrau getan. Das Familiengericht bewilligte eine Räumungsfrist. Das Oberlandesgericht hat die Räumungsfrist um weitere zwei Monate verlängert.

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Diese Entscheidung wurde durch das Landgericht bestätigt. Im Rahmen dessen wies das Landgericht daraufhin, dass es im Gegensatz zur Trennung von Eheleuten wegen verschiedener anzuwendender Rechtsvorschriften nicht darauf ankomme, wer Hauptbezugsperson des Hundes sei. Zudem stellte das Landgericht fest, dass eine gleichberechtigte Teilhabe der Miteigentümer auch aus Tierwohlgründen nicht zu beanstanden sei.

Fazit:

Die Entscheidung ist ein Ansatz für die Lösung der hochemotionalen Frage, wem die Betreuung / Nutzung des Haustieres nach der Trennung zusteht. Zu bedenken bleibt, dass sich unterschiedliche Rechtsfolgen im Fall der Ehe und der nichtehelichen Lebensgemeinschaft ergeben. Davon losgelöst sollte natürlich frühzeitig eine einvernehmliche möglichst außergerichtliche Einigung gesucht werden. Mit zunehmender Dauer besteht die Gefahr, dass es nicht mehr um das Haustier, sondern ums Prinzip geht. Dann wird eine einvernehmliche Regelung bekanntermaßen nahezu unmöglich.

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Das Amtsgericht München (Urteil vom 24.6.2022 – 461 C 19994/21) gab dem Vermieter recht. Ja, „Hoffentlich trifft Sie der Blitz, Frau H!“ und die Bezeichnung der Hausverwaltung als „grenzdebil“ überschreiten die Grenze des Zumutbaren und rechtfertigt die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung. Ein Augenblicksversagen durch Spontanäußerung, wodurch die Beleidigung abgemildert werden würde, kann mit Blick auf den mehrseitigen Brief nicht angenommen werden. Die Kündigung ist wirksam. Der Mieter hat dem Vermieter auch die Anwaltskosten für die Kündigung zu erstatten.

Fazit:

Nicht jeder deftige Ausspruch in einem Mieterschreiben rechtfertigt zwar eine fristlose Kündigung. Vieles ist von der grundrechtlich geschützten Meinungsfreiheit gedeckt. So etwa die Wendung „Wollen Sie mich eigentlich verarschen?“. Indem der Mieter der Hausverwaltung aber den Tod wünscht, hat er die Schwelle zur unzulässigen Schmähkritik überschritten. In derartigen Fällen ist die Kündigung sogar ohne vorherige Abmahnung möglich. Das Landgericht München hat dies explizit für „fette Kaugummidrecksau“ entschieden. Das Amtsgericht München hat die Kündigung für „promovierter Arsch“, „Schwein“ und „Arschloch“ für zulässig erachtet.

Die Entscheidung ist zu begrüßen. Das Gericht stärkt die Rechte der Vertragsparteien und wirkt auch einem Verfall der Umgangsformen entgegen.

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In die Berechnung des Anfangsvermögens und des Endvermögens ist jeder einzelne Vermögenswert – und zwar positiv (Aktiva) und negativ (Passiva / Schulden) – einzustellen. Dabei ist stets auf die Stichtage abzustellen, also auf die Vermögensmassen genau am Tag der Eheschließung und am Tag der Zustellung des Scheidungsantrags. Nun stellt sich die Frage, ob Steuererstattungen, die sich am Tag der Eheschließung noch nicht auf dem Konto befanden und Vorfälligkeitsentschädigungen, die erst nach der Zustellung des Scheidungsantrags gezahlt wurden, zu berücksichtigen sind.

In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall haben die Parteien am 31.12.2000 geheiratet und sich im August 2013 getrennt. Der Scheidungsantrag wurde am 30.1.2015 zugestellt. Für das Jahr 2000 erhielt der Ehemann eine Steuererstattung, allerdings erst nach dem 31.12.2000. Am 21.5.2015, also nach Zustellung des Scheidungsantrags zahlte der Ehemann für die Ablösung eines Kredits eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschluss vom 8.12.2021 – XII ZB 402/20) ist eine entstandene Steuererstattung bzw. Steuerschuld zu berücksichtigen. Hier hat eine Berücksichtigung allerdings zu unterbleiben, weil der steuerliche Veranlagungszeitraum am 31.12.2000 noch nicht beendet war und der Anspruch auf Erstattung / Zahlung der Einkommensteuer erst nach Ablauf des Veranlagungszeitraums entsteht.

Bei der Vorfälligkeitsentschädigung gilt nichts anderes. Auch diese ist erst nach dem Stichtag angefallen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht zu berücksichtigen. Zudem stellt die Entschädigung keinen Passivposten (entgegen dem noch offenen Darlehensbetrag) dar, sondern einen Ausgleich für die vorfällige Tilgung des Darlehens. Derartige Surrogate für von der Bank nicht „erzielbare“ Zinsforderungen sind nicht berücksichtigungswürdig.

Fazit:

Die Entscheidung ist zu begrüßen. Sie ist konsequent und richtig. Sie entspricht dem System des Zugewinnausgleichs und gibt dem Rechtsuchenden Klarheit.

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Mit Beschluss vom 25.10.2022 – VIII ZB 58/21 – klärte der Bundesgerichtshof diesen Grundsatzstreit. Die Behauptung drohender Obdachlosigkeit reicht nicht aus. Die vorzeitige Räumungsklage ist zulässig. Der Bundesgerichtshof meint, der Mieter habe eindeutig zu erkennen gegeben, dass er gegenwärtig und bei unverändert bleibender Situation auch im Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages nicht zu einem Auszug bereit sei. Ein ernstliches Bestreiten des Kündigungsgrundes durch den Mieter sei nicht erforderlich. Das für die vorzeitige Räumungsklage erforderliche „Sich-Entziehen“ sei bereits dann zu befürchten, wenn der Mieter deutlich gemacht habe, wegen mangelndem Ersatzwohnraums auch nach Beendigung des Mietvertrages in der Wohnung zu verbleiben.

Fazit:

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Sie gibt dem Vermieter für eine vorzeitige Räumungsklage entsprechende Rechtssicherheit.

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Das Oberlandesgericht Brandenburg (OLG Brandenburg, Urteil vom 29.3.2022 – 3 U 79/21) sieht in der Vereinbarung ein Mietverhältnis und nimmt Bezug auf die Entscheidung des BGH vom 20.9.2017 zu diesem Thema, wonach es stets auf den Rechtscharakter der Überlassung ankommt. Denkbar wäre ein Mietvertrag, eine Leihe, eine sonstige Vereinbarung oder ein reines Gefälligkeitsverhältnis. Das OLG bringt deutlich zum Ausdruck, dass die subjektive Bewertung der Parteien nicht entscheidend sei. Vielmehr sei auf die objektive rechtliche Bewertung der Vereinbarung abzustellen.

Deshalb könne auch ein Mietverhältnis vorliegen, obwohl die Parteien selbst dies nicht so bewerten. Entscheidend für die Abgrenzung Leihe / Miete sei, ob der Gebrauchsüberlassung eine zumindest geldwerte Gegenleistung gegenübersteht, die nicht unbedingt monatlich zu erbringen ist – eine Einmalleistung genügt durchaus. Die Gegenleistung sah das OLG nicht nur in der Übernahme der Darlehensraten, sondern auch in der Vereinbarung, sich hälftig an den Instandsetzungs- und Betriebskosten der gesamten Immobilie zu beteiligen. Entscheidend war für das OLG letztlich die vereinbarte Übernahme der anteiligen Kosten der gesamten Immobilie. 

Fazit:

Die Entscheidung zeigt, wie problematisch sich oftmals nicht schriftlich getroffene Vereinbarungen im Verhältnis Eltern-Kinder auswirken können. Auch wenn es noch so lästig ist und unnötig erscheint, schriftliche Vereinbarungen können bei zukünftigen Auseinandersetzungen helfen, diese nicht eskalieren zu lassen.

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Nachdem das Amtsgericht die Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen fristgemäßen Kündigung stattgab, wies das Landgericht die Klage ab. Hiergegen wendete sich der Vermieter mit seiner Revision.

Die Revision hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20) stellte fest, dass die Schonfristzahlung keine Auswirkung auf die hilfsweise ordentliche fristgemäße Kündigung hat. Die Zahlung betrifft ausschließlich die fristlose Kündigung. Dies habe der Gesetzgeber so beabsichtigt.

Anmerkung:
Im Koalitionsvertrag finden sich Anknüpfungspunkte, die auf eine baldige Änderung deuten. Es bleibt abzuwarten, ob die derzeitige Bundesregierung tatsächlich Änderungen vornimmt.

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Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.1.2022 – XII ZR 8/21) stellte fest:

Im Fall einer Geschäftsschließung könne aufgrund hoheitlicher Maßnahmen grundsätzlich ein Anspruch auf Reduzierung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage bestehen. Eine Anpassung der Miete hänge dann davon ab, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag zumutbar sei. Dies erfordere eine umfassende Abwägung, in die auch finanzielle Vorteile des Mieters z.B. gewährte Leistungen aus einer Betriebsversicherung und staatliche Unterstützungsleistungen einzubeziehen seien. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters sei nicht erforderlich.

Nach der Zurückweisung des Verfahrens hat das Oberlandesgericht die wirtschaftlichen Auswirkungen der Geschäftsschließung für die Mieterin zu prüfen und festzustellen, ob die erlittenen Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Vertragsanpassung erfordern.

Fazit:

Allein aufgrund staatlich angeordneter coronabedingter Geschäftsschließung reduziert sich die vereinbarte Miete nicht. Vielmehr muss der Gewerbemieter durch diese Maßnahme erhebliche Nachteile erlitten haben, die nicht durch Leistungen einer Versicherung oder staatliche Maßnahmen ausgeglichen wurden. Zudem muss in der Gesamtbetrachtung ein Festhalten an der unveränderten Miete unzumutbar sein.

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