Ohne Erfolg! Das Oberlandesgericht Nürnberg (Beschluss vom 10.8.2023 – 7 UF 312/23) wies die Beschwerde zurück. Die Ehefrau hat die Immobilie an die Schwiegermutter herauszugeben. Das Oberlandesgericht wies in der Begründung darauf hin, dass der Vorrang der familienrechtlichen Vorschriften zur Überlassung der Ehewohnung nur im Verhältnis der Ehegatten untereinander gilt, nicht jedoch im Verhältnis der Ehefrau zur Schwiegermutter. Da zwischen der Ehefrau und der Schwiegermutter kein Mietvertrag besteht, hat die Ehefrau auch kein Recht zum Besitz der Immobilie und hat diese an die Eigentümerin – die Schwiegermutter – herauszugeben.

Fazit:

Die Entscheidung entspricht den gesetzlichen Vorschriften. Jede andere Entscheidung wäre überraschend. Zur Abfederung von Härten besteht die Möglichkeit der Beantragung einer Räumungsfrist. Dies hat die Ehefrau getan. Das Familiengericht bewilligte eine Räumungsfrist. Das Oberlandesgericht hat die Räumungsfrist um weitere zwei Monate verlängert.

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Diese Entscheidung wurde durch das Landgericht bestätigt. Im Rahmen dessen wies das Landgericht daraufhin, dass es im Gegensatz zur Trennung von Eheleuten wegen verschiedener anzuwendender Rechtsvorschriften nicht darauf ankomme, wer Hauptbezugsperson des Hundes sei. Zudem stellte das Landgericht fest, dass eine gleichberechtigte Teilhabe der Miteigentümer auch aus Tierwohlgründen nicht zu beanstanden sei.

Fazit:

Die Entscheidung ist ein Ansatz für die Lösung der hochemotionalen Frage, wem die Betreuung / Nutzung des Haustieres nach der Trennung zusteht. Zu bedenken bleibt, dass sich unterschiedliche Rechtsfolgen im Fall der Ehe und der nichtehelichen Lebensgemeinschaft ergeben. Davon losgelöst sollte natürlich frühzeitig eine einvernehmliche möglichst außergerichtliche Einigung gesucht werden. Mit zunehmender Dauer besteht die Gefahr, dass es nicht mehr um das Haustier, sondern ums Prinzip geht. Dann wird eine einvernehmliche Regelung bekanntermaßen nahezu unmöglich.

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Das Amtsgericht München (Urteil vom 24.6.2022 – 461 C 19994/21) gab dem Vermieter recht. Ja, „Hoffentlich trifft Sie der Blitz, Frau H!“ und die Bezeichnung der Hausverwaltung als „grenzdebil“ überschreiten die Grenze des Zumutbaren und rechtfertigt die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung. Ein Augenblicksversagen durch Spontanäußerung, wodurch die Beleidigung abgemildert werden würde, kann mit Blick auf den mehrseitigen Brief nicht angenommen werden. Die Kündigung ist wirksam. Der Mieter hat dem Vermieter auch die Anwaltskosten für die Kündigung zu erstatten.

Fazit:

Nicht jeder deftige Ausspruch in einem Mieterschreiben rechtfertigt zwar eine fristlose Kündigung. Vieles ist von der grundrechtlich geschützten Meinungsfreiheit gedeckt. So etwa die Wendung „Wollen Sie mich eigentlich verarschen?“. Indem der Mieter der Hausverwaltung aber den Tod wünscht, hat er die Schwelle zur unzulässigen Schmähkritik überschritten. In derartigen Fällen ist die Kündigung sogar ohne vorherige Abmahnung möglich. Das Landgericht München hat dies explizit für „fette Kaugummidrecksau“ entschieden. Das Amtsgericht München hat die Kündigung für „promovierter Arsch“, „Schwein“ und „Arschloch“ für zulässig erachtet.

Die Entscheidung ist zu begrüßen. Das Gericht stärkt die Rechte der Vertragsparteien und wirkt auch einem Verfall der Umgangsformen entgegen.

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In die Berechnung des Anfangsvermögens und des Endvermögens ist jeder einzelne Vermögenswert – und zwar positiv (Aktiva) und negativ (Passiva / Schulden) – einzustellen. Dabei ist stets auf die Stichtage abzustellen, also auf die Vermögensmassen genau am Tag der Eheschließung und am Tag der Zustellung des Scheidungsantrags. Nun stellt sich die Frage, ob Steuererstattungen, die sich am Tag der Eheschließung noch nicht auf dem Konto befanden und Vorfälligkeitsentschädigungen, die erst nach der Zustellung des Scheidungsantrags gezahlt wurden, zu berücksichtigen sind.

In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall haben die Parteien am 31.12.2000 geheiratet und sich im August 2013 getrennt. Der Scheidungsantrag wurde am 30.1.2015 zugestellt. Für das Jahr 2000 erhielt der Ehemann eine Steuererstattung, allerdings erst nach dem 31.12.2000. Am 21.5.2015, also nach Zustellung des Scheidungsantrags zahlte der Ehemann für die Ablösung eines Kredits eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschluss vom 8.12.2021 – XII ZB 402/20) ist eine entstandene Steuererstattung bzw. Steuerschuld zu berücksichtigen. Hier hat eine Berücksichtigung allerdings zu unterbleiben, weil der steuerliche Veranlagungszeitraum am 31.12.2000 noch nicht beendet war und der Anspruch auf Erstattung / Zahlung der Einkommensteuer erst nach Ablauf des Veranlagungszeitraums entsteht.

Bei der Vorfälligkeitsentschädigung gilt nichts anderes. Auch diese ist erst nach dem Stichtag angefallen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht zu berücksichtigen. Zudem stellt die Entschädigung keinen Passivposten (entgegen dem noch offenen Darlehensbetrag) dar, sondern einen Ausgleich für die vorfällige Tilgung des Darlehens. Derartige Surrogate für von der Bank nicht „erzielbare“ Zinsforderungen sind nicht berücksichtigungswürdig.

Fazit:

Die Entscheidung ist zu begrüßen. Sie ist konsequent und richtig. Sie entspricht dem System des Zugewinnausgleichs und gibt dem Rechtsuchenden Klarheit.

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Mit Beschluss vom 25.10.2022 – VIII ZB 58/21 – klärte der Bundesgerichtshof diesen Grundsatzstreit. Die Behauptung drohender Obdachlosigkeit reicht nicht aus. Die vorzeitige Räumungsklage ist zulässig. Der Bundesgerichtshof meint, der Mieter habe eindeutig zu erkennen gegeben, dass er gegenwärtig und bei unverändert bleibender Situation auch im Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages nicht zu einem Auszug bereit sei. Ein ernstliches Bestreiten des Kündigungsgrundes durch den Mieter sei nicht erforderlich. Das für die vorzeitige Räumungsklage erforderliche „Sich-Entziehen“ sei bereits dann zu befürchten, wenn der Mieter deutlich gemacht habe, wegen mangelndem Ersatzwohnraums auch nach Beendigung des Mietvertrages in der Wohnung zu verbleiben.

Fazit:

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Sie gibt dem Vermieter für eine vorzeitige Räumungsklage entsprechende Rechtssicherheit.

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Das Oberlandesgericht Brandenburg (OLG Brandenburg, Urteil vom 29.3.2022 – 3 U 79/21) sieht in der Vereinbarung ein Mietverhältnis und nimmt Bezug auf die Entscheidung des BGH vom 20.9.2017 zu diesem Thema, wonach es stets auf den Rechtscharakter der Überlassung ankommt. Denkbar wäre ein Mietvertrag, eine Leihe, eine sonstige Vereinbarung oder ein reines Gefälligkeitsverhältnis. Das OLG bringt deutlich zum Ausdruck, dass die subjektive Bewertung der Parteien nicht entscheidend sei. Vielmehr sei auf die objektive rechtliche Bewertung der Vereinbarung abzustellen.

Deshalb könne auch ein Mietverhältnis vorliegen, obwohl die Parteien selbst dies nicht so bewerten. Entscheidend für die Abgrenzung Leihe / Miete sei, ob der Gebrauchsüberlassung eine zumindest geldwerte Gegenleistung gegenübersteht, die nicht unbedingt monatlich zu erbringen ist – eine Einmalleistung genügt durchaus. Die Gegenleistung sah das OLG nicht nur in der Übernahme der Darlehensraten, sondern auch in der Vereinbarung, sich hälftig an den Instandsetzungs- und Betriebskosten der gesamten Immobilie zu beteiligen. Entscheidend war für das OLG letztlich die vereinbarte Übernahme der anteiligen Kosten der gesamten Immobilie. 

Fazit:

Die Entscheidung zeigt, wie problematisch sich oftmals nicht schriftlich getroffene Vereinbarungen im Verhältnis Eltern-Kinder auswirken können. Auch wenn es noch so lästig ist und unnötig erscheint, schriftliche Vereinbarungen können bei zukünftigen Auseinandersetzungen helfen, diese nicht eskalieren zu lassen.

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Nachdem das Amtsgericht die Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen fristgemäßen Kündigung stattgab, wies das Landgericht die Klage ab. Hiergegen wendete sich der Vermieter mit seiner Revision.

Die Revision hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20) stellte fest, dass die Schonfristzahlung keine Auswirkung auf die hilfsweise ordentliche fristgemäße Kündigung hat. Die Zahlung betrifft ausschließlich die fristlose Kündigung. Dies habe der Gesetzgeber so beabsichtigt.

Anmerkung:
Im Koalitionsvertrag finden sich Anknüpfungspunkte, die auf eine baldige Änderung deuten. Es bleibt abzuwarten, ob die derzeitige Bundesregierung tatsächlich Änderungen vornimmt.

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Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.1.2022 – XII ZR 8/21) stellte fest:

Im Fall einer Geschäftsschließung könne aufgrund hoheitlicher Maßnahmen grundsätzlich ein Anspruch auf Reduzierung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage bestehen. Eine Anpassung der Miete hänge dann davon ab, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag zumutbar sei. Dies erfordere eine umfassende Abwägung, in die auch finanzielle Vorteile des Mieters z.B. gewährte Leistungen aus einer Betriebsversicherung und staatliche Unterstützungsleistungen einzubeziehen seien. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters sei nicht erforderlich.

Nach der Zurückweisung des Verfahrens hat das Oberlandesgericht die wirtschaftlichen Auswirkungen der Geschäftsschließung für die Mieterin zu prüfen und festzustellen, ob die erlittenen Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Vertragsanpassung erfordern.

Fazit:

Allein aufgrund staatlich angeordneter coronabedingter Geschäftsschließung reduziert sich die vereinbarte Miete nicht. Vielmehr muss der Gewerbemieter durch diese Maßnahme erhebliche Nachteile erlitten haben, die nicht durch Leistungen einer Versicherung oder staatliche Maßnahmen ausgeglichen wurden. Zudem muss in der Gesamtbetrachtung ein Festhalten an der unveränderten Miete unzumutbar sein.

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Im September 2016 kündigte der Vermieter wegen Eigenbedarfs für seine Tochter, die nach dem Abitur in der Wohnung einen eigenen Hausstand begründen will. 2015 verfügte der Vermieter über eine freie Wohnung, die er unbefristet vermietete. Der Mieter hielt dem Vermieter rechtsmissbräuchliches Verhalten vor und weigerte sich, auszuziehen. Die Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

Die Revision vor dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 28.4.2021 – VIII ZR 6/19) hatte Erfolg! Eine freie Alternativwohnung schließt eine wirksame Eigenbedarfskündigung nicht aus. Der Bundesgerichtshof hielt die unbefristete Vermietung der anderen Wohnung nicht für rechtsmissbräuchlich. Wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe am Festhalten an der Eigenbedarfskündigung vortragen kann, stellt eine Eigenbedarfskündigung mit Blick auf die verfassungsrechtlich geschützte Rechtsstellung des Eigentümers und im Hinblick auf die von den Gerichten zu beachtende Lebensplanung des Vermieters bzw. der Bedarfsperson selbst dann keinen Rechtsmissbrauch dar, wenn eine freie Alternativwohnung zur Verfügung steht.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs konnte vom Vermieter vorliegend nicht verlangt werden, dass er eine freie Alternativwohnung erst dadurch schafft, indem er im Sommer 2015 – also über ein Jahr vor der Kündigung und über zwei Jahre vor dem beabsichtigten Einzug der Tochter – eine andere Wohnung nur befristet vermietet oder leer stehen lässt, um die Wohnung für die Tochter „freizuhalten“.

Fazit:
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Eine andere Entscheidung hätte die Anforderungen an die freie Alternativwohnung zu Lasten des Vermieters unangemessen verschoben.

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Mit Erfolg! Der BGH (Beschluss vom 16.6.2021 – XII ZB 58/20) hob den Beschluss des Beschwerdegericht auf und verwies die Sache an das Beschwerdegericht zurück. Der Vater hat ein Umgangsrecht, wenn er ein ernsthaftes Interesse an dem Kind gezeigt hat und der Umgang dem Kindeswohl dient. Dem steht auch die Einwilligung des Vaters in die Adoption nicht entgegen. Sie schließt das Umgangsrecht nur dann aus, wenn sie gleichzeitig einen Verzicht auf das Umgangsrecht darstellen würde. Das ist aber immer dann nicht der Fall, wenn das Kind in Absprache mit den Eltern den leiblichen Vater kennenlernen und Kontakt zu ihm haben sollte. Der BGH stellt auch klar, dass der Vater das Erziehungsrecht der Eltern zu respektieren hat, wobei das Erziehungsrecht nicht zur Verweigerung des Umgangs berechtigt.

Fazit:
Die Entscheidung ist zu begrüßen, weil dadurch eine Kontinuität im begonnenen Umgang des Kindes mit dem Vater gefördert wird.

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